חוק מיסוי דירה שלישית- מהן ההשלכות ומה כדאי לעשות

יש בבעלותך שלוש דירות ומעלה? כדאי שתכיר את חוק מס דירה שלישית, אשר עתיד להיכנס לתוקפו בקרוב. מהי משמעותו של החוק החדש? אלו הטבות הוא מציע לבעלי הדירות? מהן הסנקציות אשר יוטלו על מי שלא יקיים את הוראות החוק והאם ניתן לעקוף את חבות המס על ידי העברת הדירות לילדים?

אודות חוק מס דירה שלישית

בישראל, מספר גדול של דירות נרכשות לצורך השקעה. הסיבה לכך נובעת הן מהתשואה הפוטנציאלית והן בשל העובדה כי תשלום המס על דירות להשקעה (מס רכישה ומס שבח) הוא נמוך יחסית ולא פוגע בכדאיות העסקה. יתרה מזאת, גם תשלום המס על הכנסה כתוצאה מהשכרת דירה להשקעה, נמוך גם הוא. הצורך בהגדלת היצע הדירות למגורים בארץ לצד תשלומי מס נמוכים על דירות להשקעה וההנחה כי כל דירה שלישית ומעלה נרכשת למטרת השקעה ולא למגורים, הולידו את הרעיון לחוק מס דירה שלישית.

החוק יחול על מי שמחזיק בשתי דירות ועוד 49% מהבעלות על דירה שלישית. שווי המס שישולם, יחושב מהשווי הנמוך ביותר של כל הדירות אשר בבעלות הנישום, כאשר גובה המס המקסימלי עומד על 18 אלף שקל בשנה לכל דירה. לחוק החדש מתנגדים רבים, הטוענים בין היתר כי אין בחוק זה כדי להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות (בין היתר בשל האפשרות להעברת דירות לילדים, כפי שנפרט מיד) ויתרה מזאת, בעלי הדירות עלולים לגלגל את עלויות המס על השוכרים. כמו כן, נטען כי אופן חישוב המס אינו הוגן משהוא מתייחס למספר הדירות בלבד ולא לשווי הנכס. כך יוצא כי מי שמחזיק 6 דירות, ישלם מס גבוה בהרבה ממי שמחזיק 3 דירות, גם כאשר שוויין הכולל של הדירות הוא זהה.   

הטבות לצד סנקציות

על מנת לעודד בעלי דירות למכור את נכסיהם בתקופה הקרובה, ניתנות מספר הטבות במסגרת החוק החדש, ביניהן:

1. מענק כספי: מי שימכור את דירתו עד חודש אוקטובר 2017, יוכל לקבל מענק כספי של עד 75,000 ₪ . זאת בתנאי כי הרוכש הוא חסר דיור או משפר דיור והוא אינו קרוב משפחה של בעל הדירה. כמו כן, המכירה לא תיעשה לקרוב משפחה, או ללא תמורה. בנוסף, על המוכר להצהיר כי הוא אינו מתכוון לרכוש דירה נוספת, במהלך 4 שנים מיום קבלת המענק.

2. פטור ממס: בעלי הדירות יוכלו להפקיד את ההכנסה ממכירת הנכסים (עד 2 מיליון שקל) בקופת גמל ייעודית ולקבל פטור ממס בעת משיכת הסכום. הפטור יינתן למי שגילו 60 ומעלה או כאשר חלפו 6 שנים ומעלה ממועד ההפקדה.

ומה בדבר מי שלא יציית לחוק? הוא יהיה חשוף לסנקציות שונות כגון קנסות כספיים והעמדה לדין פלילי בגין אי דיווח או מתן דיווח כוזב לרשויות המס.

פתרון אפשרי – העברת הדירה לילדים

כאמור לעיל, חוק מס דירה שלישית, מבקש לשנות את המצב הקיים, במסגרתו רכישת דירה להשקעה היא כמעט נטולת מס ולהטיל מכאן והלאה, מס גבוה על מי שבבעלותו מעל 2.5 דירות. אולם, הלכה למעשה, יש דרכים לעקוף את החוק החדש וכרגע מסתמן כי הפתרון המרכזי הוא העברת הדירות במתנה לילדים: עסקה אשר יכולה להיות פטורה ממס שבח ותשלום מס הרכישה שיש לשלם בגינה נמוך בשליש מעסקה רגילה. על פניו נראה כי מדובר בפתרון מצוין, אך הוא אינו נטול בעיות וחשוב לקחת זאת בחשבון בעת קבלת החלטה. ראשית כל, מהפן הכלכלי, יש לזכור כי על מנת לקבל פטור מתשלום מס שבח, על מקבל הדירה להמתין 4 שנים לפחות עד שיוכל למכור אותה. מכירת הדירה לפני המועד, משמעה חישוב לאחור של החבות למס שבח ובמצב זה, פתרון של העברת הדירה במתנה אינו תמיד כדאי.

שנית ישנו הפן האישי שהנו לא פחות חשוב: על ההורים לבחור לאיזה ילד להעביר את הדירה והדבר עלול ליצור ריב בין האחים ומשבר של ממש ביחסים בין כל בני המשפחה. כמו כן, לפעולה זו של העברת הדירה במתנה, תהיה מטבע הדברים השפעה רבה על עריכת צוואה וחלוקת יתר הרכוש של ההורים בין הילדים, באופן הוגן ושוויוני. אם כן, אנו רואים שלפתרון זה יש יתרונות לצד חסרונות ועל מנת לקבל את ההחלטה הטובה ביותר, חשוב להיוועץ עם עורך דין מומחה, אשר יציג בפני בעלי הדירה את כל השיקולים ויחווה דעתו באשר לפתרון המתאים ביותר.

העברת הדירה לבן זוג

על מנת להימנע מחיכוכים בין הילדים בהווה ומסכסוכי ירושה בעתיד, ניתן להעביר את הדירה לבן זוג או לקרוב משפחה אחר. אולם גם בחירה בפתרונות אלו מצריכה חשיבה מוקדמת ומעמיקה. באשר לפתרון הראשון של העברת הדירה לבן או בת הזוג, אמנם מדובר בעסקה שלא ישולם בגינה מס, אך היא עלולה ליצור מחלוקת קשה בחלוקת הרכוש, במקרה של גירושין. האפשרות השנייה של העברת הדירה לקרוב משפחה אחר, גם היא דורשת בדיקה דקדקנית, בין היתר בשל השוני בהגדרת המונח "קרוב משפחה" בכל אחד מחוקי המס.