השופטת סגלית אופק: פס"ד בתובענה "כספית, צו עשה, הפרת חוזה" שהגיש הבעל כנגד אשתו לשעבר: הפרת התמחרות פנימית אשר בסיומה זכה התובע לרכוש את מלוא חלקה של הגרושה בדירה (50%)

 

 

פסק דין

 

 

לפניי תובענה "כספית, צו עשה, הפרת חוזה" שהגיש התובע כנגד הנתבעת, אשתו לשעבר.

 

רקע עובדתי ודיוני צריך לעניין

1. הצדדים נישאו זל"ז בשנת 2005 והתגרשו זמ"ז בשנת 2022.

 

2. מנישואיהם נולדו לצדדים שתי בנות ילידות 2006 ו- 2010 (להלן – הקטינות).

 

3. הצדדים התגוררו בדירה ברח' XXX (להלן – הדירה או הנכס); הזכויות בדירה היו רשומות במרשם המקרקעין ע"ש הצדדים, בחלקים שווים ביניהם.

 

4. יחסי הצדדים התערערו.

 

5. הנתבעת הגישה תביעת מזונות (תמ"ש 37801-12-14). במסגרת ההליך המשפטי, באמצעות הליך גישור ביחידת הסיוע, הושג בין הצדדים הסכם שלום בית ולחלופין גירושין הקובע בין היתר כי הדירה תימכר בשוק החופשי למרבה במחיר ותמורתה בניכוי הוצאות המכירה תחולק באופן שווה בין הצדדים (סעיף 53 ת/3); ההסכם אושר וקיבל תוקף של פסק דין ביום 18.10.2015 (להלן –הסכם הגירושין).

 

6. שלום הבית התערער לחלוטין.

 

7. התובע הגיש תובענה להליכי ביצוע לפי סעיף 7 לחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ"ה-1995(תלה"מ 23807-07-21); בכתב התביעה עתר לאכוף את פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים.

 

8. ביום 10.10.2021 נקבע, בהסכמה, מתווה של התמחרות פנימית ולחלופין מכירה בשוק החופשי למרבה במחיר, זאת לאחר שתתקבל הערכה של שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט (ר' החלטה בפרו' 10.10.2021 תלה"מ 23807-07-21 עמ' 5-4).

 

9. ביום 17.11.2021 שמאי המקרקעין מר אלי סידאוי העריך את שווי הדירהבשוק החופשי בגבולות של 2,300,000 ₪ או במימוש מהיר בגבולות של 1,955,000 ₪ (נספח א' הודעה מיום 28.11.2021 תלה"מ 23807-07-21).    

 

10. נערכה בין הצדדים התמחרות פנימית אשר בסיומה זכה התובע לרכוש את מלוא חלקה של הנתבעת בדירה (50%) בתמורה לסך של 1,240,000 ₪ (החלטה מיום 7.3.2022 תלה"מ 23807-07-21).

 

11. לאחר הזכייה בהתמחרות, התנהל מו"מ על נוסחו של הסכם מכר במסגרתו הוחלפו בין הצדדים ו/או עו"ד מטעמם מספר טיוטות (ת/6-ת/7; נ/1-נ/7).

 

12. בסופו של יום הועלו ההסכמות על גבי מסמך שכותרתו "נספח להסכם גירושין" (להלן – הנספח להסכם הגירושיןאו הסכם המכר) (נ/8).

 

הנספח להסכם הגירושין נערך ונחתם ביום 18.5.2022 ועיקריו כדלקמן: הנתבעת תעביר את מלוא זכויותיה בדירה לתובע, אגב גירושין (שם, סעיף 2); התובע ירכוש את חלקה של הנתבעת בתמורה לתשלום סך 1,240,000 ₪ (שם, סעיף 3.1); החזקה בדירה תימסר עד ליום 30.6.2022 בכפוף לפירעון מלא התמורה (שם, סעיף 10); תשלומי מסים והיטלים הקשורים או נובעים מהמכירה ישלמו הצדדים בהתאם לסוג המס (שם, סעיפים 15-13).

 

13. הצדדים חתמו על הנספח להסכם הגירושין לאחר שהצהירו "שקראוהו היטב והבינו את תוכנו ומשמעויותיו" (סעיף 22 נ/8; עמ' 5, ש' 14-12; עמ' 18, ש' 25-16).הנספח להסכם הגירושין קיבל תוקף של פסק דין ביום 13.6.2022.

 

14. אין חולק, כי ביום 6.7.2022 העביר התובע לידי הנתבעת את מלוא התמורה החוזית ואילו הנתבעת פינתה את הדירה ומסרה החזקה בה לתובע (ת/2).

 

15. ביום 12.7.2022 נקבע ערך ההשבחה על ידי שמאי מקרקעין של הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (נ/9).

 

על פי האמור בדוח השמאי, סכום ההשבחה לדירה (במעוגל) הוא בסך של 369,700 ₪; סכום ההשבחה לחלק הנישום הוא בסך של 184,850 ₪ (להלן – ההשבחה לחלק הנישום) והיטל השבחה לתשלום מיידי בגין "מימוש בהסכם גירושין עבור 50% מזכויות הבעלות בדירת מגורים המהווה את תת חלקה 6 בחלקה 379" הוא 92,474 ₪ (להלן – היטל ההשבחה) (עמ' 3,  36, 42 נ/9).

 

16. הרשות המקומית שלחה לנתבעת שובר תשלום היטל השבחה בסך של 92,425 ₪ בתוספת יתרת חוב לתאריך המימוש 18.5.2022 ויתרה לתשלום לתאריך הפקת השובר 11.8.2022, ובסה"כ סך 96,530.69 ₪ (נ/10).

 

17. אין חולק, כי ביום 6.9.2022 הנתבעת שילמה לרשות המקומית סך 48,266 ₪ בלבד (נ/11).

 

18. ביום 7.9.2022 הרשות המקומית הוציאה לנתבעת שובר תשלום נוסף בגין יתרת סכום לתשלום בסך של 48,264.69 ₪ (נ/12); היתרה לא שולמה, וכתוצאה מכך לא הפיקה העיריה לתובע אישור עיריה לטאבו וזאת על מנת שיעלה בידי התובע להשלים את רישום הבעלות בדירה על שמו. 

 

19. ביום 28.9.2022 הוגשה התובענה.

 

בכתב התביעה עתר התובע להורות על אכיפת התחייבות בהסכם מכר לעניין תשלום חלקה של הנתבעת במלוא היטל ההשבחה, וכן לחייב את הנתבעת לשלם סך 200,000 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, סך 56,700 ₪ פיצוי בגין איחור במסירת מסמכים, סך 30,000 ₪ פיצוי בגין עגמת נפש של התובע וההוצאות שבהן נשא עד כה.

 

20. ביום 6.11.2022 הוגש כתב הגנה.

 

21. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית ביום 17.2.2023; הנתבעת ועדה מטעמה, ע"ד ק.ב אשר ייצגה את הנתבעת בהסכם המכר (להלן – עו"ד ב') הגישו תצהירי עדות ראשית ביום 12.3.2023.

 

22. ביום 31.12.2023 התקיימה בפניי ישיבת הוכחות במהלכה נשמעו חקירות התובע (עמ' 12-5); הנתבעת (עמ' 21-12), עו"ד ב'(עמ' 25-22).

 

23. הצדדים הגישו סיכומים בכתב; כעת יינתן פסק הדין.

 

תמצית טענות הצדדים

24. התובע טוען כי:

 

א.    לא הייתה כוונה גם לא התפרש מצד התובע שהוא מסכם לשלם מחצית מהיטל ההשבחה אשר יוטל על הנתבעת, באופן שמגדיל את התמורה שעל הקונה לשלם עבור הנכס, ואם הייתה כוונה כזו הרי הייתה מתכבדת הנתבעת לציין זאת מפורשות בעומדה על רצונה להוסיף סעיף לעניין תשלום היטל השבחה והוצאות, ומציינת כי המוכר ישא בתשלום 75% ולא היה נכתב חצי חצי.

 

ב.     הפרשנות של הנתבעת הינה ניסיון לעשות עושר ולא במשפט ולגרום לתובע לשלם את חלקה של הנתבעת בניגוד לכל הסכם או הגיון בהסכמים כגון דא.

 

ג.      סעיף 15 התכוון כי על כל היטל ההשבחה, אם יוטל, יחול על הצדדים בחלקים שווים לאור היותם בעלים של הנכס ב50% כל אחד.

 

ד.     במסגרת החלפת הטיוטות, נוסף סעיף 15 על מנת להבהיר את סעיף 14 בהסכם הקובע כי במקרה של היטל השבחה אם יחול הוא יחול על הצדדים בחלקים שווים על זכויותיהם, בדיוק כפי שהוסכם בהסכם הגירושין לעניין חלוקה שווה של הוצאות והכנסות בעת מכירת הדירה.

 

ה.     התעקשותה של הנתבעת שלא לשלם את מלוא חלקה בהיטל ההשבחה גרמה וגורמת לנזקים מיותרים אשר יכלו להיחסך אילו פעלה בתום לב.

 

ו.      הנתבעת הפקידה בידיה הנאמנות של עו"ד ב'ובהנחייתה המחאה ע"ס 100,000 ₪, כפקדון לתשלום הוצאות, בהערכה גסה כי זה יהיה הסכום המוערך אותו תצטרך לשלם בגין היטל השבחה; לו הייתה עו"ד ב'מאשרת כי אכן שולמו כל ההוצאות על ידי הנתבעת כמתחייב, הייתה מחזירה את ההמחאה לידי הנתבעת מייד עם תשלום 25% מהסך הכולל כפי ששילמה, אך לא כך הוא, היא עודנה מחזיקה את הפיקדון. בנוסף, הנתבעת לא דרשה את החזר ההמחאה ביודעה כי לא שילמה את מלוא חלקה בהיטל ההשבחה.

 

ז.     התעקשותה של הנתבעת שלא לשלם את מלוא חלקה בהיטל ההשבחה, על אף שהתובע עמד במלוא התחייבויותיו על פי הסכם המכר, גורמת הפרה יסודית של הסכם המכר ומזכה את התובע בקבלת פיצויים.

 

25. הנתבעת טוענת כי:

 

א.    בכל הנוגע לתשלום חיוב היטל השבחה רשאים הצדדים לעסקת המכר להסכים ביניהם שהקונה ישלם את היטל ההשבחה, ובלבד שההסכמה תקבל ביטוי מפורש בחוזה. במקרה זה, התובע התחייב לשלם את המחצית של החיוב בהיטל השבחה, והצדדים רשמו זאת בסעיף 15 לנספח באותיות קידוש לבנה.

 

ב.     הדירה מצויה במתחם פינוי בינוי, וכאשר הפרויקט במתחם יגיע לסיומו, התובע יקבל דירה חדשה (בפטור מלא מהיטל השבחה שבו יישא היזם), ששוויה מוערך כיום בסך של 3,280,000 ₪. מסיבה זו הסכים התובע לשאת במחצית היטל ההשבחה, ומסיבה זו נוסח סעיף 15 לנספח כפי שנוסח, ועל התובע שאישר את נוסחו של הנספח בחתימתו לקיימו ככתבו וכלשונו מאחר וכל פרשנות אחרת תחטא לאמת ולכוונת הצדדים.

 

ג.      גם אם ייקבע כי לשון החוזה איננה מספיק ברורה או כי לא ניתן לקבוע מנוסח סעיף 15 את כוונתם של הצדדים, באופן שמצריך לבחון את אומד דעתם של הצדדים, מתוך ככל הנסיבות החיצוניות, אזי תשובותיו של התובע מגלות באופן מפורש שכוונת הצדדים הייתה שהם יישאו בחיוב היטל ההשבחה שיחול בגין העסקה בחלקים שווים ביניהם.

 

ד.     ההסכמה המודעת אליה הגיעו הצדדים ובאי כוחם במהלך מו"מ לקראת החתימה על הנספח, נלמדת גם מחקירתה של עו"ד ב'. לעומת זאת, התובע נמנע מלהביא תצהיר מטעם עו"ד שוקרון, אשר ייצגה אותו במו"מ ונמנע מלהביא אותה לעדות, והימנעותו פועלת לחובתו.

 

ה.    טענותיו של התובע הן טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב, ורחוקות מהאמת.

 

ו.      התובע מסכל את האפשרות לקבל אישור עיריה לטאבו ולהשלים את רישום הבעלות בדירה על שמו וככל שהתובע עדיין מסרב לעשות כן, אין לו אלא להלין רק על עצמו.

 

לפיכך, עתרה הנתבעת לדחות את רכיב הפיצוי המוסכם והפיצוי בגין איחור במסירת המסמכים, ובוודאי לדחות את דרישת התובע לפיצוי בגין עגמת נפש שהרי הוא זה שהפר את הנספח להסכם הגירושין.

 

דיון והכרעה

26. ישנה מחלוקת בין הצדדים האם הוסכם כי היטל השבחה בגין מכירת זכויותיה של הנתבעת בלבד, מוטל על הנתבעת במלואו או במחציתו בלבד.זוהי מחלוקת באשר לאופן פרשנותו של סעיף 15 לנספח שנכרת בין הצדדים.

 

27.      סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים) קובע כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

 

28. בע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ מגדל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד סה(2) 563 (2012) (להלן – פרשת סהר) תומצתה דרך הפרשנות של חוזה: "חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה – עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית. ודוק: קיומה של החזקה מבטא את משקלה החשוב והמשמעותי של לשון החוזה; לעומת זאת, היותה ניתנת לסתירה משקפת את העובדה כי משקלה של הלשון, חרף חשיבותה, אינו מכריע או בלעדי" (סעיף 26 לפסק הדין של כב' השופט ריבלין).

 

29. בע"א 839/21 חיה הקר נ' חברת קלמטיס אוברסיז בע"מ, פסקה 5 (6.3.2024) הדגישבית המשפט העליון: "יש והלשון מפורשת וברורה דיה באופן שניתן להבין ממנה את אומד דעתם של הצדדים. זה נלמד לא רק מלשונה של תנייה בודדת, היא ההוראה הטעונה פירוש, אלא מלשון החוזה כולו, על מכלול הוראותיו ... רק במקרים בהם הלשון אינה מגלה מסקנה חד משמעית, למשל, כאשר היא יכולה לשאת פירושים שונים – נדרש בית המשפט לבחון גם את הנסיבות החיצוניות שאפפו את כריתת החוזה (סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973... ככל שלא ניתן לאתר גם באמצעות מקורות אלה את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים לחוזה, עשוי בית המשפט להידרש לתכלית האובייקטיבית של החוזה – היא הכוונה ההיפותטית של הצדדים כאנשים סבירים, בהתחשב, בין היתר, במטרת החוזה ובאופיו".

 

30. יש אפוא לבחון את לשון החוזה ונסיבות העניין בבחינה מקבילה, תוך התחשבות בחזקה הפרשנית, הניתנת לסתירה, לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט לשונו.

 

מן הכלל אל הפרט

 

31. סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה) קובע כי "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".

 

32. היטל ההשבחה משולם לרשות המקומית בגין השבחה שחלה על הנכס כתוצאה מפעולת הרשות ועל רקע החלטות של ועדות הבנייה השונות [בג"צ 198/75 מנהל עזבון המנוח פייביש מושקוביץ נ' ראש עיריית בת ים, פ"ד ל(1) 281 (1975)].

 

חובת תשלום ההיטל חלה על בעל המקרקעין או החוכר לדורות [סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק (להלן – התוספת)]; גובהו של ההיטל הוא מחצית מערך ההשבחה [בג"צ 7009/04 עירית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה (5.2.2014), פסקה 11; סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק].

 

מועד התשלום של היטל ההשבחה הוא בעת המכירה לקונה [סעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק; עע"מ 1164/04 יצחקי נ' עירית הרצליה (5.12.2006)].

 

33. הפסיקה קובעת, כי "כל עוד לא קובע ההסכם בין מוכר המקרקעין שהושבחו לבין הקונה, כי הקונה ישא בתשלום היטלי ההשבחה, בוודאי בגין תכניות שאושרו טרם חתימת ההסכם, הבעלים, המוכר, הוא שישא בהיטל ההשבחה. חיוב זה הינו חיוב מכח החוק והוא יוטל על המוכר מכח הוראות ההשלמה בסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). עם זאת, תוצאה זו אינה מתחייבת מקום וההסכם מצביע אחרת, בין במפורש ובין מכללא, נוכח אומד דעתם של הצדדים לו" [ת.א (ת"א) 1312/04 ציטרון נ' עטרי (23.8.2007)].

 

34. הנספחלהסכם הגירושין מהווה הלכה למעשה הסכם מכר אגב גירושין.

 

35. תחת הפרק "תשלומי מיסים" בנספח להסכם הגירושין מופיע סעיף 15 הקובע כי:

 

"היטל השבחה וכל ההוצאות ו/או התשלומים ו/או ההיטלים בגין פיתוח, תשתיות מכל מין וסוג, כביש, מדרכה, תאורה, ביוב וכיוצ"ב, אם יחולו או יוטלו עד ובגין העברת הזכויות נשוא הסכם זה – יחולו וישולמו על ידי הצדדים בחלקים שווים ביניהם, והחל ממועד המסירה בפועל ואילך – יחולו על הרוכש וישולמו על ידו".

 

36. לגרסת התובע, הוסכם בנספח להסכם הגירושין כי "תשלום ההיטל, קריסך של 184,850 ₪ יתחלק בינינו בחלקים שווים, כל צד ישלם את החלק שלו, וכך יוצא כי כל אחד מאתנו צריך לשלם סך של 92,425 ₪ סכום בסיס בתוספת יתר החישובים של העירייה מסתכם סכום ההיטל לתשלום הינו סך של כ 96,530.69 ש"ח" (סעיף 18 לתצהיר). בחקירתו הנגדית העיד התובע: "ש: למה אתה מסרב לשלם חצי מהיטל ההשבחה שקיבלתם לתשלום בגין העסקה הספציפית הזאת? ת: ההיטל השבחה שנרשם כרגע בעירית תל אביב הוא חצי מ 184,850 ₪ והחצי הזה הוא של מ' בלבד בגלל זה אני לא משלם אותו כי היא צריכה לשלם אותו והשאר הוא כבר שלי... 184,850 ₪ זה הסכום הכללי שצריך לשלם. בגלל שלא מכרתי את הדירה אז נשאר בעירית תל אביב 92,425 ₪ בתוספת (נראה שהיה צ"ל "מחצית"-ס.א)של 184,850 ₪. אני עניתי למה אני לא צריך לשלם. זה מה שכתוב והיא צריכה לשלם. ככה אני מבין את זה" (עמ' 9, ש' 15-8).

 

37. מנגד, לגרסת הנתבעת, "בהתאם להוראות סע' 15 שנחתם בינינו, נקבע כי, אם יחול היטל השבחה בגין העברת הזכויות בהתאם להסכם...אזי היטל השבחה שכזה יחול וישולם על ידי שנינו בחלקים שווים בינינו" (סעיף 18 לתצהיר). בחקירתה הנגדית העידה הנתבעת: "ואנחנו הולכים לפי החוזה, ובחוזה רשום שהיטל ההשבחה ישולם בחלקים שווים בגין העסקה" (עמ' 17, ש' 34- עמ' 18, ש' 1).

 

38. לאחר בחינת טענות הצדדים מצאתי להעדיף את גרסתו של התובע; אבאר עמדתי.

 

39. ראשית, התובע רכש את חלקה של הנתבעת בדירה (50%): "ש: ...כל העסקה בינך לבין מ', הייתה הקניה של החצי שלה? ת: נכון. זה החצי שלה אני קניתי את החצי שלה" (עמ' 7, ש' 14-12). אמנם, התובע אישר שהעסקה "היא על 50 אחוז מערך הדירה ולא מכלל הדירה" (עמ' 8, ש' 19; סעיף 2 נ/8). עם זאת, בעקבות העסקה – ללא קשר להיקף הזכויות שנמכרו (50%)–נערך חישוב השבחה לחלק הנישום (100%),כאשר התשלום על החלק הנמכר הוא מיידי עבור הנתבעת ואילו תשלום היתרה הוא דחוי עבור התובע.

 

40. לאור האמור לעיל, לשון סעיף 15 לנספח להסכם הגירושין"עד ובגין העברת הזכויות נשוא הסכם זה ...יחולו וישולמו על ידי הצדדים בחלקים שווים ביניהם"אינה מגלה מסקנה חד משמעית מכוחה ניתן לסמוך רק על לשונו של הנספח ולחלופין לא ניתן לקבוע מנוסח סעיף 15 את כוונתם של הצדדים. לפיכך, טענת הנתבעת על התחייבות ברורה אשר נרשמה באותיות קידוש לבנה- נדחית.

 

41. באשר לטענת הנתבעת כי התובע טוען טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב– כאמור הוראת סעיף 15 בנספח להסכם הגירושין אינה ברורה דיה, והתובע טוען על פרשנות המסמך ולא טוען נגד המסמך. לפיכך, טענת הנתבעת לעניין זה- נדחית.

 

 

42. שנית,בפרשנות הנספח יש לפנות אל "אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין" [סעיף 25(א) רישא לחוק החוזים)]. נתונים אלה מובילים לפרשנותו של התובע את סעיף 15 בנספח להסכם הגירושין.

 

43. מהתשתית הראייתית מתברר, כי בזמן המו"מ התובע והנתבעת היו מודעים להיתכנות חיוב בהיטל השבחה (סעיף יח' עמ' 35 ת/5; עמ' 4, ש' 10 ת/4; עמ' 5, ש' 24-עמ' 6, ש' 1; עמ' 7, ש' 32; עמ' 13, ש' 17-5). בנוסף, הנתבעת יודעת שיהיה תמ"א בבניין שבו נמצאת הדירה (עמ' 13, ש' 4).

 

44. במקרה זה, הנתבעת לא הוכיחה עובדתית שהתובע יקבל דירה חדשה בפטור מלא מהיטל השבחה שבו יישא היזם:

 

"ש: במסגרת אותו הליך אני אציין את מספרו הליך מספר 230721 עדכנת את בית המשפט הנכבד כי הדירה נמצאת בתמ"א, מה בעצם עדכנת פה ? ת: שהבניין מועמד לתמ"א ולכן שווי הדירה יעלה. ש: תסכימי איתי שבהתאם לסעיף 3 לתצהיר שלך ידעת שהדירה שלך היא כתוצאה מהתמ"א תושבח? ת: אני לא ידעתי במילים תושבח, ידעתי שהוא יכול למכור אותה ביותר מ 3 מיליון. אני לא ידעתי בוודאות, אין עדיין הסכם מוכח שחור על גבי לבן" (עמ' 13, ש' 8-2).

 

"ש: אני אומרת שאת מנסה לעשוק את ב' ולהתעשר על חשבונו כי אם הייתה כוונה אחרת היה נרשם במפורש שהוא ישלם 75 אחוז מהיטל ההשבחה שיצא. ת: ...מבחינתי זה דבר נוראי מה שאת אומרת כי מה שאני מרגישה שזה הוא זה שמנסה לסחוט אותי ואם הייתי רוצה להתעשר אז לא הייתי מוותרת על הכתובה, על המכונית, הייתי רוצה שהוא ישלם את כל היטל ההשבחה בצורה פשוטה לרשום שהיטל ההשבחה יחול עליו כי הוא זה שמרויח יותר מכל העניין, הבית כבר שווה 3 מיליון. הוא ידע שגם אם הוא משלם את כל היטל ההשבחה זה עדיין משתלם לו" (עמ' 20, ש' 23-15).

 

45. הנתבעת גם לא הוכיחה עובדתית שהתובע ערך בדיקה וממצאיה שיהיה פטור מהיטל השבחה:

 

"(ש)עו"ד ב' אמרה לי שעלול להיות היטל השבחה ואני לא רציתי לקחת סיכון, כי לא ידענו במה זה כרוך, והיא אמרה גם שב' בדק ואמרו לו שבגלל שזה אגב גירושין לא יהיה היטל השבחה ואני לא רציתי לקחת את הסיכון הזה. ש: איזה סיכון לא רצית לקחת? ת: לשלם היטל השבחה שאני לא יודעת מה ההיקף שלו, הסדר שלו" (עמ' 16, ש' 27-22), "ש: עורכת הדין שמייצגת אותך עשתה בדיקות בעירייה? ת: לא. אתם הייתם צריכים. ש: מה שאומר שלא? ת: אני לא יודעת. היא אמרה שב' עשה את הבדיקה ומנסיונה יכול להיות שיהיה היטל השבחה" (עמ' 16, ש' 31-28).

 

הנתבעת נמנעה מלהפנות שאלה עובדתית זו לתובע זאת על אף שהיה זה מתבקש, ומחויב המציאות, להפנות שאלה זו אליו [למשמעות הראייתית של הימנעות מהצגת שאלה מהותית ר' י. קדמי, על הראיות, חלק רביעי, תש"ע-2009, עמ' 1949; ע"א (ב"ש) 1163/01 איפרגן נ' בן אבו (12.9.2002)].

46. ערה אני לעדותה של עו"ד ב'לפיה: "אבקש לציין ששוחחתי עם ב"כ התובע טלפונית במהלך המו"מ והסברתי לה שאנחנו נדרש ונבקש לבדוק האם חל היטל השבחה בגין העסקה וב"כ התובע השיבה לי שהתובע בדק זאת ואין חיוב. ש: ואיך האמירה השקרית שאת מייחסת לי על כך שהתובע בדק ואמר שאין היטל השבחה השפיעה עליך ועל הנתבעת, איך זה בא לידי ביטוי בהסכם, סמכת על האמירה הזאת והשארת את זה ככה? ת: קודם אני מבקשת לציין שאמירתי לא שקרית וכך שוחחתי עם ב"כ התובע וזה מה שהיא אמרה לי. דבר נוסף שלא הייתה לזה השפעה על כך, אולי לחברתי הייתה השפעה" (עמ' 23, ש' 34-32; סעיף 8 לתצהיר). יש לנקוט בזהירות רבה בבחינת משקל עדותה של עדה זו, אשר 'נוגעת בדבר' ושייכת ל"מחנה" של הצד שזימן אותה (הנתבעת), בייחוד כאשר נמנעה הנתבעת מלעמת את התובע עם הגרסה אודות מידע שהביא לידיעת עו"ד שוקרון. לאור הנ"ל, אין תימוכין לגרסתה של עו"ד ב'.

 

47. יוצא מהאמור לעיל, כי התובע לא יודע שהוא "פטור" או "יפטר" מחלקו בחוב היטל ההשבחה. אדרבא, התובע סבור שהוא יחויב בהיטל כזה: "ש: יש הבדל בין השבחה לחלק הנישום לבין ההיטל שבו אתה מחויב בתשלום הדירה השביחה את עצמה ב184,000 ₪ וההיטל המס עצמו שצריך לשלם בגין 50 אחוז של ההשבחה הזאת שזה עסקת המכר זה 92,000 ₪? ת: אני לא מסכים כי גם לי יש חלק של 92,425 ₪ שנשאר בעיריית תל אביב וזה מה שאני אצטרך לשלם ברגע שאני אשתמש במכירה בנוסף להפרש של מה שהעריך השמאי ל 360,000 ₪ משהו כזה" (עמ' 8, ש' 32- עמ' 9, ש' 1). בהתאם לידיעה זו התובע מייד פעל להתריע בעניין תשלום בחסר לאחר קבלת הודעת הנתבעת (סעיף 21 לתצהיר עו"ד ב'; ת/8; ת/9).

 

48. לאור האמור לעיל, לא הוכח כי הנתבעת בלבד תישא בהיטל השבחהבאופן שעשוי לגרום לתובע להסכים לשלם מחצית מההיטל ההשבחה של הנתבעת ביודעו שהוא עצמו לא יצטרך לשלם בעתיד היטל השבחה, ומסיבה זו נוסח סעיף 15 לנספח להסכם הגירושין כפי שנוסח.

 

49. שלישית, כאמור בפרשת סהראשר צוטטה לעיל, חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין. ניתן גם ללמוד עליו מהתנהגות הצדדים לאחר כריתת ההסכם. כך נקבע בע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' גורן(12.8.2009), פסקה 18: "אין ספק כי התנהגותם של הצדדים לאורך תקופת החוזה היא כלי פרשני חשוב לקביעת תוכן ההתקשרות ביניהם וממנה ניתן ללמוד כיצד הבינו הצדדים את ההסכמות שהושגו ואף נפסק בהקשר זה כי צד לחוזה יתקשה לטעון כי יש לפרש הוראותיו של חוזה באופן שונה מן האופן בו נהג הוא עצמו לאורך חיי החוזה".

 

50. בענייננו, הסכם הגירושין קובע בסעיף 53 כי: "...לאחר חמש שנים מיום החתימה על הסכם זה לבקשת אחד הצדדים, תימכר הדירה בשוק החופשי למרבה במחיר, ותמורתה בניכוי הוצאות המכירה תחולק באופן שווה בין הצדדים", בסעיף 58נקבע כי: "הסכם המכר אשר ייחתם בין הצדדים ולבין רוכש הדירה, ישקף את הסכמת הצדדים ולפיה מהתשלומים הראשונים ישולמו תחילה כל המסים החלים על המוכר וכל הוצאות המכירה החלות על המוכר, לרבות מס שבח, אם וככל שיחול, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך וכיו"ב ורק לאחר ביצוע תשלומים אלו, תחולק יתרת התמורה בגין הדירה בין הצדדים בחלקים שווים, במועד ביצוע כל תשלום ותשלום" ובסעיף 59 נקבע כי: "בטרם המכירה  יהא רשאי כל צד לרכוש אגב גירושין את הדירה לפי ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה עבור הדירה. במקרה ששני הצדדים ירצו את הדירה ירכוש אגב גירושין את הדירה המרבה במחיר ביניהם". ההתחייבויות הללו בהסכם הגירושין ידועות לנתבעת (עמ' 12, ש' 24-עמ' 13, ש' 1).

 

51. בחילופי הטיוטות בין עו"ד שוקרון (אשר ייצגה את התובע לכל אורך הדרך, לרבות בהסכם המכר) והנתבעת, הופיעה בנספח להסכם הגירושין הצהרה לפיה הצדדים "מעוניינים להוסיף נספח להסכם הגירושין העיקרי שיהווה חלק בלתי נפרד ויקרא יחד עמו" (והואיל רביעי נ/8) (להלן –והואיל הרביעי), וכן הופיעה התחייבות לפיה "כל המיסים...ההיטלים...עירוניים ו/או ממשלתיים...החלים ו/או אשר יחולו על הדירה, לרבות ומבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל- תשלומים עבור מים, חשמל גז, מיסים ועד בית, מס רכוש ודמי חכירה שנתיים (להלן: "המסים") לתקופה שעד מועד המסירה יחולו על המוכרת וישולמו על ידה, ואילו המסים לתקופה שממועד המסירה יחולו על הקונה וישולמו על ידו" (סעיף 7 נ/1; סעיף 8 נ/2; סעיף 9 נ/3- 4; עמ' 17, ש' 29).

 

לעומת זאת, לאחר שנכנסה לתמונה עו"ד ב' (מטעם הנתבעת) ביום 8.5.2022 התווספוסעיף 3.2 העוסק בהפקדת שיק של הנתבעת ע"ס 100,000 ₪ "להבטחת תשלומי חובות הקשורים באשה ככל ויהיה צורך בכך", וסעיף 4 לפיו "הצדדים מאשרים כי הוסבר להם היטב עניין השארת סכום ההפקדה בידי הנאמנה, וכי סכום זה עליו הוחלט כי יישאר בידי הנאמנה גובש בהסכמה משותפת בין הצדדים ולאחר שב"כ הצדדים הבהירו את כל הנקודות הכרוכות בכך", והתווספה התייחסות מפורטת לסוגי תשלומי מיסים והיטלים (מס שבח, מס רכישה, מיסים שוטפים הקשורים בהחזקת הדירה, היטל השבחה והיטלים נוספים (פיתוח תשתיות, כביש, מדרכה, תאורה, ביוב וכו') – מי משלם מה (סעיפים 18-15 נ/5; סעיפים 16-13 נ/6).

 

52. במקרה זה, הנתבעת העידה בחקירה נגדית: "ש: אבל מה שאני שואלת אותך זה טרם הסכם סיכום המכר. הרי את אומרת שהיה לך חשש על הטיוטה אז פנית לעו"ד ב'?ת.היה לי חשש לגבי אמון בכם ולא לגבי מיסים" (עמ' 17, ש' 5). בשים לב לחוסר האמון של הנתבעת, הגרסה לפיה הנתבעת לא ערכה מטעמה בדיקה מקיפה מול הרשות המקומיתמוטלת בספק (עמ' 16, ש' 29-28).

 

בנוסף, הנתבעת בחרה לצרף התכתבויות דוא"ל להבדיל מהטיוטות הנוספות שהוחלפו בין עורכי הדין, אין בהתכתבויות הסבר להוספתו של סעיף 4, אך לא טענה שמדובר בסעיפים שהתווספו לפי דרישה של התובע(ר' הודעת דוא"למיום 15.5.2922 שעה 11:38 (עמ' 48 לתיק המוצגים) ושעה 14:58 (עמ' 46 תיק המוצגים) נ/7).

 

כמו כן, עו"ד ב'השיבה לשאלת בית המשפט כי ידעה שיש הסכם גירושין אך טענה "לא ראיתי את הסכם הגירושים וגם לא ביקשתי לקבל אותו" (עמ' 25, ש' 5-1).

 

53. ערה אני לעדותה של עו"ד ב'כי סעיף 15 לנספח להסכם הגירושין מבחין את תשלום היטל ההשבחה מהיטלים אחרים(עמ' 23, ש' 32-17). אין ממש באבחנה והרי הוצאות שוטפות קשורות בשימוש הבלעדי שעשתה הנתבעת בדירה.

54. הפסיקה קובעת כי אין כלל לפיו מסמך מאוחר מבטל תמיד את המסמך שקדם לו, כשהדבר לא צוין במפורש במסמך המאוחר. אולם, "יש והסכם מאוחר מבטל את קודמו מכללא. במה דברים אמורים? כאשר השני חופף בכל העניינים את הראשון או כאשר שניהם אינם יכולים לדור בכפיפה אחת מחמת שינויים הכלולים במסמך המאוחר והיורדים לשורשו של העניין. ויש, כמובן, שמסמך מאוחר רק מתקן או משלים את קודמו, שהרי אותו עניין יכול להיות מוסדר במסמכים שונים. שינויו של תנאי או פרט אחד בהסכם קודם, שאינו יורד לשורשו ועוקרו כליל, אין בו כדי לבטלו" [ע"א 420/65 פולק נ' בראז, פ"ד כ (1) 501, 504 (1966) הובא וצוטט ברע"א 7208/93 וייסגלס נ' וייסגלס, פ"ד מח (4) 529, 535 (1994)].

 

55. במקרה זה, התובע אישר בחקירה נגדית כי היה מיודע על חילופי הטיוטות (עמ' 5, ש' 23-21) ועמד על כך שהתיקונים נעשו על ידי הנתבעת "היא ניסחה את ההסכם ויודעת אותו בעל פה מרוב שעברה עליו" (עמ' 11, ש' 17) אך לא נשאל מי עמד על הוספתם של הסעיפים הנ"ל, על בסיס מה גובש סכום הפקדון, מה הבהירו ב"כ הצדדים לצדדים –זאת על אף שהיה זה מתבקש, ומחויב המציאות, להפנות שאלות אלה אליו. בנוסף, סכום ההפקדה חופף, פחות או יותר, להיטל ההשבחה ועו"ד ב' לא החזירה לנתבעת את שיק הפקדון לאחר שבוצע התשלום ובטרם הוגשה התביעה (עמ' 21, ש' 5) והנתבעת גם היא לא דרשה לקבל את החזר ההמחאה (עמ' 21, ש' 9, 16-12).

 

56. יוצא מהאמור לעיל, כי ההתחייבות בהסכם הגירושין לנשיאה בהוצאות המכירה בחלקים שווים עומדת בעינה, ולא שונתה בנספח להסכם הגירושין. לאור האמור לעיל, טענת הנתבעת בעניין הסכמה מודעת אליה הגיעו הצדדים וב"כ במהלך מו"מ לקראת חתימה על הנספח להסכם הגירושין והטענה כי כוונת הצדדים הייתה שהם יישאו בחיוב היטל ההשבחה שיחול בגין העסקה שנעשתה בחלקים שווים ביניהם- נדחות.

 

57. ולבסוף, פרשנותה של הנתבעת את סעיף 15 לנספח להסכם הגירושין נטולת היגיון כלכלי בהתחשב בנתונים הבאים, כל שכן במשקלם המצטבר:

 

א.    על פי האמור בחוות דעת מיום 17.11.2021, שווי הדירה במכירה בשוק החופשי בגבולות של 2,300,000 ₪ או במימוש מהיר בגבולות של 1,955,000 ₪ (נספח א' הודעה מיום 28.11.2021 תלה"מ 23807-07-21).    

 

במקרה זה, התובע שילם לנתבעת עבור חלקה בדירה סך 1,240,000 ₪ (דהיינו לפי שווי של 2,480,000 ₪) (עמ' 20, ש' 25). לאור הנ"ל אין ממש בדברי הנתבעת: "ש.אז אם אנו הולכים לשיטת מר סידאוי את היית בעצם צריכה לשלם 1,150,000 ₪ בעבור החלק שלך התובע היה צריך לשלם לך? ת.לא. זאת הערכה שלו, יש התמחרות. ש.אז את אומרת שבעצם היית צריכה לקבל 1,150,000 ₪ לפי השיטה של סידאוי, אם אין מימוש מהיר ואילו בהליך מימוש מהיר אליו גם התייחס בחוות הדעת בעצם חצי מהסכום שהיית אמורה לקבל זה 977,500 ₪ שזה 50 אחוז משווי הדירה במימוש מהיר. אני מפנה אותך לסעיף 5 לתצהיר שלך ?ת. איך זה קשור? נו קראי. ש. כתוב שהיית אמורה לקבל 1,250,000 ₪ חצי חצי, אז היית אמורה לקבל 977,500 ש"ח?ת. לא. אני לא מסכימה עם מה שאת אומרת" (עמ' 13, ש' 31-18) ובהמשך: "אני לא קיבלתי יותר ממה שמגיע לי. הייתה התמחרות וגם יכולתי להציע יותר והוא היה מעלה את ההצעה כך שיכולתי לקבל אפילו יותר. ש: אז הרווחת מהעסקה? ת: אם אני מסתכלת לו הוא הרויח מהעסקה כי הבית שווה יותר מפי 2 אני לא מסכימה שהרווחתי מהעסקה או הפסדתי, לא הרווחתי וזה היה לפי מה שבית המשפט קבע, התמחרות" (עמ' 20, ש' 35-28; עמ' 43 נ/9).

 

ב.     התובע נוטל על עצמו סיכון של תשלום מס שבח ככל שימכור את הדירה בעתיד ויהיה בעלים של נכס מקרקעין נוסף.

 

ג.      התובע לא ייעד את הדירה למגוריו יחד עם הקטינות (עמ' 19, ש' 20-18), כלומר הוא מתכנן לעשות שימוש בדירה כנכס מניב.

 

58. סיכום ביניים: כל האמור לעיל מלמד על כך שאומד דעת הצדדים היה שהנתבעת תישא במלוא חלקה בהיטל ההשבחה בגין העסקה ולא ב25% מההשבחה לחלק הנישום.

 

59. לעניין העתירות הנוספות בכתב התביעה:

 

א.    סעיף 19 לנספח להסכם גירושין קובע כי "הפר צד להסכם זה תנאי יסודי מתנאי הסכם זה, ישלם הצד המפר לצד המקיים או המוכן לקיים את התחייבויותיו ...פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך של 200,000 ₪". עם זאת, סעיף 16 לנספח להסכם הגירושין קובע כי: "הוראות סעיפים 11-1 והצהרות הצדדים במבוא הן מעיקרי הסכם זה והפרתן או הפרת כל אחת מהן תהווה הפרה יסודית של הסכם זה". כלומר, סעיף 15 לנספח להסכם הגירושין אינו נמנה על הסעיפים המהווים עיקרי ההסכם. לפיכך, העתירה לעניין זה נדחית.

 

ב.     סעיף 18 לנספח להסכם הגירושין קובע כי: "פיגרה המוכרת במסירת החזקה, תשלם המוכרת לקונה פיצוי מוסכם השווה ל700 ₪ בגין כל יום של פיגור במסירת החזקה". במקרה זה החזקה בדירה נמסרה במועד נדחה עליו הוסכם (עמ' 22, ש' 5), ואין אפשרות לעשות שימוש בסעיף זה כמקור חוקי לחייב בתשלום בגין איחור במסירת מסמכים שיאפשרו את רישום הזכויות בדירה ע"ש התובע. לפיכך, העתירה לעניין זה נדחית.

 

ג.      העתירה הסתמית לחייב בתשלום פיצוי עגמת נפש נדחית.

 

סוף דבר

 

60. לפיכך אני קובעת כדלקמן:

 

א.    העתירה להורות כי שיק הפקדון שנמצא בנאמנות אצל עו"ד ב' יועבר לתשלום יתרת חוב היטל ההשבחה בגין חלקה של התובעת- מתקבלת.על הנאמנה לפעול לאלתר בעניין זה. יתרת הפיקדון (ככל שתיוותר) תושב לידי הנתבעת בהתאם לסעיף 3.5 לנספח להסכם הגירושין.

ב.     העתירה לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויים (סעיף 3(א)-(ג) לכתב התביעה) – נדחית.

 

ג.      אני מחייבת את הנתבעת לשלם הוצאות משפט לידי התובע בסך של 20,000 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 ימים אחרת ישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק ממועד החיוב ועד למועד התשלום בפועל.

 

61. פסק הדין ניתן לפרסום בהשמטת שמות ופרטים מזהים.

 

62. המזכירות תשלח לצדדים את פסק הדין.

 

ניתן היום,  י"ח תמוז תשפ"ד, 24 יולי 2024, בהעדר הצדדים.

 

 

 

 

בפני

כב' השופטתסגלית אופק

 

תובע

ב.ל

 

נגד

 

 

נתבעת

מ.ל