כלכלת נדל"ן ומקרקעין | ייעוץ הון מקרקעין ונדל"ן משפחתי

כלכלת נדל"ן היא יישום של טכניקות כלכליות על שווקי נדל"ן. הוא מנסה לתאר, להסביר ולחזות דפוסים של מחירים, היצע וביקוש. 

התחום הקשור קשר הדוק של כלכלת דיור הוא מצומצם יותר בהיקפו, ומתרכז בשווקי הנדל"ן למגורים, בעוד שהמחקר על מגמות הנדל"ן מתמקד בשינויים העסקיים והמבניים המשפיעים על הענף. שניהם מסתמכים על ניתוח שיווי משקל חלקי היצע וביקוש, כלכלה עירונית, כלכלה מרחבית, מחקר בסיסי ונרחב, סקרים ומימון.

המשתתפים העיקריים בשוקי הנדל"ן הם:

משתמשים : האנשים האלה הם גם בעלים וגם שוכרים. הם רוכשים בתים או נכס מסחרי כהשקעה וגם כדי לגור בהם או לנצל אותם כעסק. עסקים עשויים לדרוש מבניינים להשתמש בקרקע או לא. ניתן להשתמש בקרקע בדרכים אחרות, כגון לחקלאות, ייעור או כרייה.

בעלים : האנשים האלה הם משקיעים טהורים. הם אינם תופסים את המקרקעין שהם רוכשים. בדרך כלל, הם משכירים או משכירים את הנכס לגורמים אחרים.

 

שוכרים : הם צרכנים טהורים.

יזמים : אנשים אלה מעורבים בפיתוח קרקע למבנים למכירה בשוק.

 

שיפוצניקים : הם מספקים נכסים מחודשים לשוק.

יועצים : קבוצה זו כוללת בנקים, מתווכים בנדל"ן, עורכי דין, רגולטורים ממשלתיים ואחרים המקלים על רכישה ומכירה של נדל"ן.

הבחירות של המשתמשים, הבעלים והשוכרים מהוות את צד הביקוש של השוק, בעוד שהבחירות של הבעלים, היזמים והשיפוצניקים מהוות את צד ההיצע. 

על מנת ליישם ניתוח היצע וביקוש פשוט על שווקי הנדל"ן, יש צורך לבצע מספר שינויים בהנחות ונהלים מיקרו-כלכליים סטנדרטיים. 

בפרט יש להתאים את המאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן. 

נדל"ן הוא עמיד. בניין יכול להחזיק מעמד עשרות או אפילו מאות שנים, והאדמה שמתחתיו כמעט בלתי ניתנת להריסה. כתוצאה מכך, שוקי הנדל"ן מעוצבים כשוק מניות/זרימה. למרות שהשיעור משתנה מאוד לאורך זמן, רובו המכריע של היצע הבניינים מורכב ממלאי הבניינים הקיימים, בעוד שחלקו הקטן מורכב מזרם הפיתוח החדש. 

מלאי היצע הנדל"ן בכל תקופה נקבע לפי המלאי הקיים בתקופה הקודמת, קצב ההידרדרות של המלאי הקיים, קצב שיפוץ המלאי הקיים וזרם הפיתוח החדש בתקופה הנוכחית. 

ההשפעה של התאמות בשוק הנדל"ן נוטות להתמתן על ידי מלאי גדול יחסית של מבנים קיימים.

כל יחידת נדל"ן היא ייחודית מבחינת מיקומה, המבנה והמימון שלה. זה מקשה על התמחור, מגדיל את עלויות החיפוש, יוצר אסימטריה של מידע ומגביל מאוד את התחליפיות. כדי לעקוף בעיה זו, כלכלנים, החל מ-Muth (1960), מגדירים היצע במונחים של יחידות שירות; כלומר, ניתן לפרק כל יחידה פיזית לשירותים שהיא מספקת. Olsen (1969) מתאר יחידות אלו של שירותי דיור כמבנה תיאורטי בלתי ניתן לצפייה.

מלאי הדיור פוחת, מה שהופך אותו לשונה מבחינה איכותית מבניינים חדשים. תהליך שיווי משקל השוק פועל על פני מספר רמות איכות. יתר על כן, שוק הנדל"ן מחולק בדרך כלל למגזרי מגורים, מסחר ותעשייה. 

ניתן גם לחלק אותו לתת-קטגוריות כמו פנאי, הכנסה, היסטורית או מוגנת וכדומה.

 קנייה ו/או מעבר דירה עולים הרבה יותר מרוב סוגי העסקאות. העלויות כוללות עלויות חיפוש, דמי מקרקעין, עלויות הובלה, הוצאות משפט, מיסי העברת קרקע ודמי רישום שטר. עלויות העסקה עבור המוכר נעות בדרך כלל בין 1.5% ל-6% ממחיר הרכישה.

במדינות מסוימות ביבשת אירופה, עלויות העסקה הן עבור הקונה והן עבור המוכר יכולות לנוע בין 15% ל-20%.

תהליך התאמת השוק נתון לעיכובים בזמן בשל משך הזמן הנדרש למימון, תכנון ובניית היצע חדש וכן בשל קצב השינוי האיטי יחסית של הביקוש. 

בגלל הפיגורים הללו, יש פוטנציאל גדול לחוסר שיווי משקל בטווח הקצר. 

מנגנוני ההתאמה נוטים להיות איטיים ביחס לשווקים נזילים יותר.

ניתן לרכוש נדל"ן מתוך ציפייה להשגת תשואה (מוצר להשקעה), מתוך כוונה להשתמש בו (מוצר צריכה), או שניהם. 

פונקציות אלו עשויות להיות מופרדות (כאשר משתתפי שוק מתרכזים בתפקיד זה או אחר) או משולבות (במקרה של האדם שגר בבית שבבעלותם). 

האופי הכפול הזה של הטוב אומר שאין זה נדיר שאנשים משקיעים יתר על המידה בנדל"ן כלומר, משקיעים יותר כסף בנכס ממה שהוא שווה בשוק הפתוח.

נכסי נדל"ן אינם ניתנים לתנועה נקודתית (למעט בתים ניידים, אך הקרקע שמתחתיהם עדיין לא יציבה). הצרכנים מגיעים לטוב ולא שהטוב הולך לצרכן. בגלל זה, לא יכול להיות שוק פיזי. הקביעות המרחבית הזו פירושה שהתאמת השוק חייבת להתרחש על ידי אנשים שעוברים ליחידות דיור, ולא תנועת הסחורה. 

לדוגמה, אם הטעם משתנים ויותר אנשים דורשים בתים פרבריים, אנשים חייבים למצוא דיור בפרברים, כי אי אפשר להביא את הבית והמגרש הקיימים שלהם לפרבר (אפילו בעל בית נייד, שיכול להעביר את הבית, עדיין חייב למצוא מגרש חדש). 

הקביעות המרחבית בשילוב עם הקרבה של יחידות דיור באזורים עירוניים מעידים על פוטנציאל להשפעות חיצוניות הגלומות במיקום נתון.

תעשיית הדיור היא פיתוח, בנייה ומכירה של בתים. האינטרסים שלה מיוצגים בארצות הברית על ידי האגודה הלאומית של בוני בתים (NAHB). באוסטרליה האיגוד המסחרי המייצג את תעשיית הדיור למגורים הוא ה- Housing Industry Association. 

זה גם מתייחס לשוק הדיור שמשמעותו היצע וביקוש לבתים, בדרך כלל במדינה או אזור מסוים. 

שוק הדיור כולל מאפיינים כמו היצע דיור, ביקוש לדיור, מחירי בתים, מגזר השכירות והתערבות ממשלתית בשוק הדיור.

הקובעים העיקריים של הביקוש לדיור הם דמוגרפיים. אבל גורמים אחרים, כמו הכנסה, מחיר דיור, עלות וזמינות אשראי, העדפות צרכנים, העדפות משקיעים, מחיר תחליפים ומחיר משלים, כולם משחקים תפקיד.

המשתנים הדמוגרפיים המרכזיים הם גודל האוכלוסייה וגידול האוכלוסייה: ככל שיותר אנשים במשק, כך גדל הביקוש לדיור. אבל זו פשטנות יתר. יש לקחת בחשבון את גודל המשפחה, הרכב הגילאים של המשפחה, מספר הילדים הראשונים והשניים, הגירה נטו הגירה מינוס הגירה, היווצרות משק בית שאינו משפחתי, מספר משקי הבית הדו-משפחתיים, שיעורי תמותה, שיעורי גירושין, ונישואים. בכלכלת דיור, יחידת הניתוח היסודית אינה הפרט, כפי שהיא במודלים סטנדרטיים של שיווי משקל חלקי.

 משקי בית הם אלה שדורשים שירותי דיור: בדרך כלל משק בית אחד לכל בית. הגודל וההרכב הדמוגרפי של משקי הבית משתנים ואינם אקסוגניים לחלוטין. היא אנדוגנית לשוק הדיור במובן זה שככל שמחיר שירותי הדיור יעלה, גם גודל משקי הבית יגדל. 

הכנסה היא גם גורם מכריע חשוב. מדדים אמפיריים של גמישות ההכנסה של הביקוש בצפון אמריקה נעים בין 0.5 ל-0.9 (De Leeuw 1971). אם נמדדת גמישות הכנסה קבועה, התוצאות מעט גבוהות יותר (Kain and Quigley 1975) מכיוון שההכנסה החולפת משתנה משנה לשנה ובין אנשים, כך שהכנסה מעברית חיובית תטה לבטל הכנסה חולפת שלילית. כלכלני דיור רבים משתמשים בהכנסה קבועה ולא בהכנסה שנתית בגלל העלות הגבוהה של רכישת נדל"ן. עבור אנשים רבים, נדל"ן יהיה הפריט היקר ביותר שהם יקנו אי פעם.

גם מחיר הדיור הוא גורם חשוב. גמישות המחירים של הביקוש לשירותי דיור בצפון אמריקה מוערכת כשלילית של 0.

7 על ידי פולינסקי ו-אלווד (1979), וכ-0.

9 שלילית על ידי מייזל, ברנהאם ואוסטין (1971).

אספקת דיור 

יזמים מייצרים אספקת דיור באמצעות קרקע, עבודה ותשומות שונות, כגון חשמל וחומרי בניין. כמות ההיצע החדש נקבעת לפי עלות התשומות הללו, מחיר מלאי הבתים הקיים וטכנולוגיית הייצור. עבור דירת מגורים חד משפחתית טיפוסית בפרברים של צפון אמריקה, ניתן להקצות אחוזי עלות משוערים באופן הבא: עלויות רכישה, 10%; עלויות שיפור האתר, 11%; עלויות עבודה, 26%; עלויות חומרים, 31%; עלויות מימון, 3%; עלויות ניהול, 15%; ועלויות שיווק, 4%. דירות מגורים מרובות יחידות מתחלקות בדרך כלל כך: עלויות רכישה, 7%; עלויות שיפור האתר, 8%; עלויות עבודה, 27%; עלויות חומרים, 33%; עלויות מימון, 3%; עלויות ניהול, 17%; ועלויות שיווק, 5%. דרישות חלוקה ציבורית יכולות להגדיל את עלויות הפיתוח עד 3%, בהתאם לתחום השיפוט. הבדלים בקודי בנייה מהווים כ-2% שונות בעלויות הפיתוח. עם זאת, עלויות חלוקה וקוד בנייה אלו מגדילות בדרך כלל את ערך השוק של הבניינים לפחות בסכום הוצאות העלות שלהם. 

גמישות המחירים של ההיצע לטווח הארוך גבוהה למדי. ג'ורג' פאליס (1985) מעריך אותו כ-8.2, אך בטווח הקצר, ההיצע נוטה להיות מאוד לא-אלסטי במחיר. גמישות היצע-מחיר תלויה בגמישות ההחלפה והגבלות ההיצע. ישנה תחליפיות משמעותית, הן בין אדמה לחומרים והן בין עבודה לחומרים. במיקומים בעלי ערך גבוה, יזמים יכולים בדרך כלל לבנות בנייני בטון רב קומות כדי להפחית את כמות הקרקע היקרה בשימוש. ככל שעלויות העבודה עלו מאז שנות ה-50, נעשה שימוש בחומרים חדשים ובטכניקות עתירות הון כדי להפחית את כמות העבודה בשימוש. עם זאת, מגבלות אספקה ​​יכולות להשפיע באופן משמעותי על התחליפיות. בפרט, היעדר היצע של כוח אדם מיומן ודרישות איגודי עובדים יכול להגביל את ההחלפה מהון לעבודה. זמינות קרקע יכולה גם להגביל את התחליפיות אם אזור העניין מתוחם (כלומר, ככל שהשטח גדול יותר, כך יש יותר ספקים של קרקעות, ואפשר יותר תחלופה). 

פיקוח על שימושי קרקע כגון חוקי עזר לאזורים יכולים גם להפחית את תחליפיות הקרקע.

מנגנון ההתאמה הבסיסי הוא מודל מלאי/זרימה לשקף את העובדה שכ-98% מהשוק הוא מלאי קיים וכ-2% הוא זרימת מבנים חדשים.

בתרשים השקעה בסיסי, מלאי היצע הדיור מוצג בלוח השמאלי בעוד שהזרימה החדשה נמצאת בלוח הימני. ישנם ארבעה שלבים במנגנון ההתאמה הבסיסי. ראשית, מחיר שיווי המשקל הראשוני Ro נקבע על פי המפגש בין היצע מלאי הדיור הקיים SH לבין הביקוש לדיור D. שכר דירה זה מתורגם לאחר מכן לערך Vo באמצעות היוון תזרימי מזומנים. הערך מחושב על ידי חלוקת דמי השכירות בתקופה הנוכחית בשיעור ההיוון, כלומר, כנצח. לאחר מכן הערך מושווה לעלויות הבנייה CC על מנת לקבוע אם קיימות הזדמנויות רווחיות ליזמים. ההצטלבות בין עלויות הבנייה וערך שירותי הדיור קובעים את הרמה המקסימלית של התחלות דיור חדשות HSo. לבסוף כמות התחלות הדיור בתקופה הנוכחית מתווספת למלאי הדיור הזמין בתקופה הבאה. 

בתקופה הבאה, עקומת ההיצע SH תזוז ימינה לפי כמות HSo.

התרשים הבסיסי מציג את השפעות הפחת. אם היצע הדיור הקיים מתדרדר עקב בלאי, אז מלאי היצע הדיור פוחת. בגלל זה, היצע הדיור SHo יעבור שמאלה (ל- SH1 וכתוצאה מכך ביקוש שיווי משקל חדש של R1 (מאחר שמספר הבתים ירד, אך הביקוש עדיין קיים). הגדלת הביקוש מ- Ro ל- R1 תעביר את פונקציית הערך כלפי מעלה (מ- Vo ל- V1. 

כתוצאה מכך, ניתן לייצר יותר בתים ברווחיות והתחלות הדיור יגדלו (מ- HSo ל- HS1. 

אז היצע הדיור יעבור בחזרה למצבו ההתחלתי SH1 ל- SHo.

תרשים נדל"ן מציג את ההשפעות של עלייה בביקוש בטווח הקצר. אם יש עלייה בביקוש לדיור, כמו מעבר מ- Do ל- D1 תהיה או התאמת מחיר או כמות, או שניהם. 

כדי שהמחיר יישאר זהה, היצע הדיור חייב לגדול. 

כלומר, ההיצע SHo חייב לגדול ב- HS.

התרשים עלוית נדל"ן מציג את ההשפעות של עליית עלויות בטווח הקצר. אם עלויות הבנייה יגדלו (נניח מ- CCo ל- CC1, מפתחים ימצאו את העסק שלהם פחות רווחי ויהיו סלקטיביים יותר במיזמים שלהם. בנוסף, חלק מהמפתחים עשויים לעזוב את התעשייה. כמות התחלות הדיור תקטן HSo עד HS1. 

זה יקטין בסופו של דבר את רמת ההיצע (מ- SHo ל- SH1 ככל שהמלאי הקיים של דיור יפחת. 

המחירים ייטו לעלות (מ- Ro ל- R1.

ישנן דרכים שונות למימון נדל"ן: מקורות ומוסדות ממשלתיים ומסחריים. רוכש בתים או בונה יכול לקבל סיוע כספי מאיגודי חיסכון והלוואות, בנקים מסחריים, בנקי חיסכון, בנקאים וברוקרים למשכנתאות, חברות ביטוח חיים, איגודי אשראי, סוכנויות פדרליות, משקיעים בודדים ובונים.

במהלך העשור האחרון, מחירי המגורים עלו מדי שנה בממוצע בשיעור דו ספרתי בבייג'ין או בשנחאי. עם זאת, משקיפים וחוקרים רבים טוענים שייתכן שהיסודות של מגזר הדיור, הן המגזר הספציפי והן המקרו-כלכליים, היו הכוח המניע מאחורי תנודתיות מחירי הדירות. 

עמותות לחיסכון והלוואות 

המטרה החשובה ביותר של מוסדות אלו היא מתן הלוואות משכנתא על נכס למגורים. 

ארגונים אלה, הידועים גם כאגודות חיסכון, איגודי בניין והלוואות, בנקים שיתופיים בניו אינגלנד, או עמותות בית בלואיזיאנה, הם המקור העיקרי לסיוע פיננסי לפלח גדול של בעלי בתים אמריקאים. 

כמוסדות למימון בית, הם נותנים את תשומת הלב העיקרית למגורים חד-משפחתיים ומצוידים להלוואות בתחום זה.

זה בדרך כלל מוסד מימון ביתי בבעלות מקומית ובניהול פרטי.

היא מקבלת חסכונות של אנשים ומשתמשת בכספים אלה כדי להעניק הלוואות מופחתות לרוכשי בתים לטווח ארוך.

היא מעניקה הלוואות לבנייה, רכישה, תיקון או מימון מחדש של בתים.

עקב שינויים בחוקי הבנקאות ובמדיניות הבנקים, הבנקים המסחריים פעילים יותר ויותר במימון דירות. ברכישת משכנתאות על מקרקעין, מוסדות אלה פועלים על פי שתי שיטות עיקריות: 

חלק מהבנקים מקיימים מחלקות פעילות ומסודרות שתפקידן העיקרי הוא להתחרות באופן אקטיבי על הלוואות נדל"ן. באזורים חסרי מוסדות פיננסיים מיוחדים בתחום הנדל"ן, הבנקים הללו הופכים למקור להלוואות למשכנתאות למגורים ולמשקים.

בנקים רוכשים משכנתאות פשוט על ידי רכישתן מבנקאי משכנתאות או סוחרי משכנתאות.

בנוסף, חברות שירות לסוחרים, ששימשו מלכתחילה לקבלת הלוואות רכב עבור מלווים קבועים כמו בנקים מסחריים, ביקשו להרחיב את פעילותן מעבר לאזור המקומי שלהן. עם זאת, בשנים האחרונות התרכזו חברות כאלה ברכישת הלוואות לדירות ניידות בהיקף הן עבור בנקים מסחריים והן עבור עמותות לחיסכון והלוואות. חברות שירות משיגות הלוואות אלו מעוסקים קמעונאיים, בדרך כלל על בסיס נון-ריקורס. כמעט כל הסכמי הבנק או חברת השירותים מכילים פוליסת ביטוח אשראי המגנה על המלווה אם הצרכן לא יעמוד במחדל. 

קופות חיסכון 

המוסדות הפיננסיים של הפקדונות אלה הם בעלי רישיון פדרלי, מקבלים בעיקר פיקדונות צרכנים ומעניקים הלוואות משכנתא לבית. 

בנקאים וברוקרים למשכנתאות 

בנקאי משכנתאות הם חברות או יחידים שמייצרים הלוואות משכנתא, מוכרים אותן למשקיעים אחרים, משרתים את התשלומים החודשיים ועשויים לשמש כסוכנים להוצאת כספים עבור מיסים וביטוחים.

מתווכים במשכנתאות מציגים לרוכשי הדירות הלוואות ממגוון מקורות הלוואות. ההכנסה שלהם מגיעה מהמלווה שנותן את ההלוואה, בדיוק כמו בכל בנק אחר. מכיוון שהם יכולים להשתמש במגוון מלווים, הם יכולים לעשות קניות בשם הלווה ולהשיג את התנאים הטובים ביותר הזמינים. למרות חקיקה שיכולה להעדיף בנקים גדולים, בנקאי משכנתאות וברוקרים שומרים על השוק תחרותי ולכן המלווים הגדולים חייבים להמשיך להתחרות במחיר ובשירות. לדברי דון ברנט מ-Brightgreen Homeloans בפורט אורנג', פלורידה, "צינור המשכנתאות והמתווך חיוני לשמירה על איזון תחרותי בתעשיית המשכנתאות. 

בלעדיו, המלווים הגדולים ביותר יוכלו להשפיע בצורה בלתי הולמת על התעריפים והתמחור, מה שעלול לפגוע התחרות דוחפת כל ארגון בתעשייה הזו לשפר כל הזמן את הביצועים שלהם, והצרכן הוא המנצח בתרחיש הזה.

" 

חברות ביטוח חיים 

חברות אלו מלווים על נדל"ן כצורת השקעה אחת ומתאימות את תיקי ההשקעות שלהן מעת לעת כדי לשקף תנאים כלכליים משתנים. 

אנשים המבקשים הלוואה מחברת ביטוח יכולים להתמודד ישירות עם סניף מקומי או עם מתווך נדל"ן מקומי המשמש ככתב הלוואות עבור חברת ביטוח אחת או יותר. 

מוסדות פיננסיים שיתופיים אלה מאורגנים על ידי אנשים החולקים קשר משותף - למשל עובדים של חברה, איגוד עובדים או קבוצה דתית. חברות אשראי מסוימות מציעות הלוואות לבית בנוסף לשירותים פיננסיים אחרים. 

בתנאים מסוימים ובמגבלות קרן, מינהל הוותיקים (VA) נותן הלוואות ישירות לחיילים משוחררים בעלי אשראי באזורי מחסור באשראי דיור שיועד על ידי מנהל הרשות. 

אזורים כאלה הם בדרך כלל ערים ועיירות כפריות וקטנות שאינן קרובות למטרופולין או אזורי נסיעה של ערים גדולות - אזורים שבהם לא ניתן לקבל הלוואות GI ממוסדות פרטיים.

הסוכנויות הנתמכות הפדרלית המוזכרות כאן אינן כוללות את מה שנקרא מלווים מהשכבה השנייה שנכנסים למקום לאחר הסדרת המשכנתא בין מוסד ההלוואות לבין רוכש הדירה הפרטי. 

קרנות השקעות בנדל"ן REITs, שהחלו כאשר חוק ההשקעות בנדל"ן נכנס לתוקף ב-1 בינואר 1961, זמינות. קרן ריט, כמו איגודי חיסכון והלוואות, מחויבות להלוואות נדל"ן ויכולות לשרת את שוק הנדל"ן הלאומי, ולמרות זאת התרחשה התמחות מסוימת בפעילותן. 

בארצות הברית, חברות REIT משלמות בדרך כלל מעט מס הכנסה פדרלי או בכלל לא, אך הן כפופות למספר דרישות מיוחדות המפורטות ב- Internal Revenue Code, אחת מהן היא הדרישה לחלק מדי שנה לפחות 90% מההכנסה החייבת שלהם במס בארצות הברית. 

צורה של דיבידנדים לבעלי המניות.

משקיעים בודדים מהווים מקור כסף גדול למדי אך הולך ופוחת עבור הלוואות למשכנתא לדיור. משקיפים מנוסים טוענים כי מלווים אלו מעדיפים התחייבויות לטווח קצר יותר ולרוב מגבילים את ההלוואות שלהם לפחות משני שלישים משווי הנכס למגורים. 

כמו כן, קבלני בניין מקבלים לעיתים משכנתא שנייה בתשלום חלקי ממחיר הבנייה של בית אם הרוכש אינו מסוגל להעלות את סכום המקדמה הכולל מעל כספי המשכנתא הראשונה המוצעים. 

בנוסף, רוכשי בתים או בונים יכולים לחסוך את כספם באמצעות FSBO כדי לא לשלם עמלות נוספות.

מחקר משנת 2022 שפורסם על ידי שלושה פרופסורים מאוניברסיטת קליפורניה מצא שאנשים בארצות הברית מבינים בצורה לא נכונה את התפקיד שממלא ההיצע במניעת מחיר הדיור. למרות שרוב השוכרים ובעלי הבתים הצליחו לחזות את ההשפעה של הגדלת ההיצע על השוק של סחורות אחרות, החוקרים גילו שרק 30 עד 40 אחוזים משתי הקבוצות יכלו לחזות נכון את ההשפעה של היצע חדש כשהם מיושמים בשוק הבתים. 

נמצא כי רוב השוכרים ובעלי הבתים כאחד מעדיפים שכר דירה ודיור נמוכים יותר עבור עירם, אך התקשו לחבר את תוצאת המדיניות המועדפת הזו לפתרונות צד ההיצע בהם דגלו כלכלנים. 

"ספקנות באספקה", כפי שהמחקר תייג תופעה זו, נמצאה מנבאת התנגדות לבניית דיור חדש, כמו גם התנגדות למדיניות ברמת המדינה שמפחיתה חסמים מקומיים כמו ייעוד של אי-הכללה. 

נדל"ן מציע נקודות מבט מעניינות על הבנת חלק מהגורמים בניידות חברתית וקבלת החלטות כלכלית, הן ברמת המאקרו והן ברמת המיקרו. 

הייתה לזה השפעה עמוקה לא רק על מדיניות הממשלה, אלא גם על דיונים ובחירות משמעותיות עבור אנשים המעוניינים להפוך לבעלי בתים. 

בשנים האחרונות, ליברליזציה של שווקי המשכנתאות ופעולות פיננסיות מורכבות תוך שימוש במשכנתא כבטוחה (ראה אבטחה מגובת משכנתאות הובילו להתרחבות הכלכלה העולמית. 

בעוד שהתרבות הפופולרית נוטה לקשר בין בעלות על בתים לבין הצבעה ימנית, מחקרים שנערכו ברחבי אירופה נוטים להראות תוצאות מעורבות. בשוודיה, בעלי בתים ממעמדות חברתיים שמאלנים נוטים יותר לדווח על עצמם כימנים. בצרפת, מצביעי המעמד הבינוני היו בסבירות גבוהה פי שלושה להצביע עבור ניקולא סרקוזי בבחירות לנשיאות צרפת ב-2012, אך התוצאות הראו שונות מעטות בין בעלי בתים ודיירים בקרב מצביעי המעמד הנמוך והמעמד הגבוה. 

בגרמניה, בעלי בתים נטו יותר להצביע למפלגות שמרניות כאשר מחירי הבתים עלו. בבריטניה, מחקרים על חוק הדיור 1980 והבחירות הכלליות בבריטניה של 1983 נוטים להראות שבעוד שרכישת בתי מועצת הייתה קשורה לירידה בסבירות להצביע למפלגת הלייבור (בריטניה), אבל זו בעיקר הברית מרכז-שמאל) שהשיגה את אותם מצביעים עריקים.

 מחקרים בבריטניה ובגרמניה הדגישו גם את הקשרים בין בעלות על בתים לבין הפניית דפוסי ההצבעה לכיוון מפלגות המרכז-שמאל. בהתאם לתוצאות מהבחירות הכלליות של 1983, מחקר עדכני יותר טען כי כחלק מתהליך רחב יותר של 'ג'נטריפיקציה' של אינטרסים אלקטורליים של הלייבור, בעלי בתים בבריטניה נוטים לסטות מהמפלגה השמרנית (בריטניה) לכיוון מפלגה שמיישבת כלכלית. אינטרסים ואידיאלים שמאלניים. בגרמניה, מחקר אחד גם הצביע על אפקט 'התבגרות' דומה של הצבעת ה- SPD. 

בנוגע להעדפות להצעות מדיניות, כמה מחקרים מבריטניה נוטים להוכיח כי מאחר שבתים הם רכוש קבוע, בעלי בתים ימנים שראו עלייה בערך הנכס שלהם נוטים להיות פחות נוחים לפוליסות חלוקה מחדש ולתוכניות ביטוח סוציאלי. ככל שערך הנכס שלהם עולה, הבוחרים השמרנים נוטים לשקול, במידה רבה יותר, בתים, סוג של ביטוח עצמי, מה שמבטל את התמיכה בתוכניות כאלה. 

סביר להניח שהעדפות פוליסות אלו יהיו נוכחות במידה רבה יותר כאשר מדובר בביטוח סוציאלי ארוכי טווח ובתוכניות חלוקה מחדש כגון פנסיה בשל האופי הקבוע של בתים. 

לאחרונה, כמה מחקרים שנערכו במספר מדינות באירופה ביקשו לקבוע את השפעת הדיור על תוצאות הבחירות הימניות-פופוליסטיות. בעוד שהספקטרום הפוליטי ושוקי הדיור שונים בהתאם למדינות, מחקרים מדגישים כמה מגמות בין-לאומיות.

מחקרים הנוגעים לקשר בין השונות במחירי הבתים לתוצאות הבחירות הפופוליסטיות מצאו כי מצביעים המתגוררים באזורים שבהם מחירי הבתים עלו הכי פחות היו נוטים יותר להצביע למפלגות ימין פופוליסטיות. הסבר אחד עשוי להיות טמון בעובדה שכאשר מפת הדיור יצרה מנצחים (מי שבבעלותם באזורים דינמיים) ומפסידים (אלה שמחזיקים באזורים פחות משגשגים), אלו שחוו ירידה יחסית בערך בתיהם נטו להרגיש שהם מחוץ להם. מרכיב משמעותי בהיווצרות העושר של משקי הבית, ולכן נטו למפלגות פוליטיות פופוליסטיות מועדפות אשר קראו תיגר על סטטוס קוו שלא הועיל להם. בבריטניה, חלקם הדגישו מתאם בין הדפלציה היחסית של מחירי הדיור לבין סבירות מוגברת להצביע בעד Brexit. 

מחקרים בצרפת מראים כי אלו שראו את מחירי הדירות שלהם עולים נטו להצביע למועמדים שאינם מרין לה פן בבחירות לנשיאות צרפת ב-2017. במדינות נורדיות, מחקרים נוטים להגיע לממצאים דומים, כאשר נתונים מראים קשר הפוך בין עליות מחירי בתים ותמיכה במפלגות ימין פופוליסטיות. אלו המתגוררים באזורים 'שמאליים' (שם ירדו מחירי הבתים ב-15%) נטו להצביע ב-10% יותר עבור מפלגת העם הדנית מאשר באזורים 'משגשגים' (שם עלו מחירי הבתים ב-100% בגרמניה מחקרים מראים שציוני ה- AfD גבוהים יותר באזורים שבהם מחירי הבתים לא עלו כמו השיעור הממוצע נראה שעבודות אחרונות של ג'וליה קייג' ותומס פיקטי מחזקות את קיומם של גורמי שגשוג באזורים בהצבעה על הימין. 

מפלגות פופוליסטיות בעלות הכנף מתארות את ההצבעה הלאומית של ה-Rassemblement כ"הצבעה של גישה קטנה-אמצעית לבעלות על בתים", הן טוענות שבעלות על בתים שכיחה פי שניים בעיירות ובכפרים מאשר בערים (הראשונים נחשבים בדרך כלל כאל בעלות על בתים. אזורים פחות משגשגים), מייצגים בעיני אחדים סימן של ניידות חברתית כלפי מעלה כלפי מעמד לא אמיד ולא מקופח ושאינם חשו מיוצגים על ידי מפלגות ימין מסורתיות, שלדעתם מייצגות אוכלוסייה מועדפת יותר, או על ידי מפלגות פוליטיות שמאלניות, שלדעתם מייצג מעמד פחות ראוי ואינו תומך במאמציהם.

 

ניתוח כזה, בשילוב עם מצגות קודמות על שינויים במחירי הדירות, מצביעים על כך שתוצאות הבחירות הימניות פופוליסטיות מונעות, לפחות בחלקן, על ידי גורמים גיאו-חברתיים, כאשר אנשים ממעמד הביניים הנמוך המתגוררים באזורים פחות מאוכלסים אינם מרגישים נתמכים על ידי המסורת. 

מפלגות פוליטיות ומפחדים מהשפלה חברתית. 

ברחבי אירופה, ויכוחים סביב אי-שוויון בין הדורות היו נושא למספר ערוצי חדשות. לגבי אי שוויון בבעלות באירופה, הנתונים מצביעים על קשר חיובי בין גיל לבעלות על דירה. באנגליה, מעל גיל 65 היו הבעלים של 35.8% מכלל הבתים בשנת 2022, בעוד שהם ייצגו רק 18.6% מהאוכלוסייה בשנת 2021. בגרמניה, 50.4% מבני 60-69 היו הבעלים של בתיהם, בעוד שרק 18.4 % מבני 20-29 עשו זאת. מכיוון שלאנשים מבוגרים נוטים יותר זמן לצבור עושר, אקדמאים מדגישים כי אי השוויון הזה רחב יותר מאשר לפני עשרות שנים. מחקרים מראים כי אי שוויון כזה מתקיים עקב עלייה משמעותית במחירי הדיור להכנסה השנתית, המכונה גם יחס עושר להכנסה. 

 נתונים שנאספו מהבנק אוף אנגליה מראים שבשנת 1982, בית עלה בממוצע רק פי 4.16 מההכנסה השנתית של בריטי ממוצע, אך כעת הוא טיפס לפי 8.68 מהשנה. הכנסה בשנת 2023. כמה מדינות באירופה חוקקו בשנות ה-90 מדיניות ציבורית שונה שמטרתה לקדם בעלות על בתים. בבריטניה במהלך שנות ה-80, ראשות הממשלה של תאצ'ר העבירה את 'זכות הקנייה', שבה נמכרו 3 מיליון בתי מועצה במחיר של בין 30% ל-70% מתחת למחירי השוק. בצרפת, מדיניות הדיור הליברלית תפסה מקום בשנות ה-70, ואיפשרה את עלייתם של פרברי מגורים. 

אף על פי כן, חלקם גם הביאו ניואנסים עד כמה מדינות תמרצו באופן אחיד בעלות על בתים במהלך אותה תקופה. מחקרים על מדינות נורדיות הדגישו את ההבדל במודלים של דיור המקודמים על ידי מדיניות ציבורית, בטענה שבעוד נורבגיה מקדמת בעלות שיתופית ופרטית, זה לא כל כך קרה עם דנמרק, אשר מיסדה, למשל, שכירות ללא מטרות רווח. 

אנשי אקדמיה גם ציינו כי העומס על צבירת הון שנבע ממדיניות התערבות וחלוקה מחדש של מלחמת העולם השנייה ואחרי המלחמה סייע לעובדים - כלומר, אלה שמרוויחים חלק גדול מהכנסתם באמצעות עבודה, להרוויח חלק גדול יותר מההכנסה הלאומית, המתורגם ליכולת גדולה יותר להפוך לבעלי בתים. תיאוריות כאלה נוטות להעדיף את הרעיון שאי-שוויון בין-דורי בעלות בתים הוא יותר תוצר של אי-שוויון מעמדי מאשר אי-שוויון בין-דורי ככזה, שכן צעירים נאבקים במידה רבה יותר לא בגלל שאנשים מבוגרים 'אגרו' את שוק הדיור אלא בגלל ההון. 

המעמד, שאינו מורכב מגיל אלא על ידי העברות תוך-משפחתיות וצבירת עושר, ניצלו את מעמד הפועלים במידה רבה יותר מאז סוף שנות ה-70. בהתאם לטיעון זה, יש המדגישים את החשיבות של התחשבות באי-שוויון בעושר בין-דורי; מחקרים בנוגע לבריטניה הוכיחו כי פערי עושר בדיור במשק בית הם החשובים ביותר בדור הבייבי-בומר, מה שמצביע על גבולות לתיאוריות הפער הבין-דורי. 

בעוד שמספר ערוצי חדשות יסגרו קונפליקט דורי הולך וגובר סביב בעלות על דיור, כמה מחקרים טענו שאם, מנקודת מבט אובייקטיבית, בני המילניום הכירו בכך שמצבם של הבייבי בום היה טוב יותר, ניתוח יחסי הראה שהם לא מתרעמים על הדור הישן על מצבם. אלא הממשלה למדיניות ללא קשר. באשר לבייבי בום, הם נטו להתרעם על אהדה לדורות הצעירים, מתוך הכרה שהם עומדים בפני מחסומים משמעותיים יותר לבעלות על בתים. באופן דומה, מחקר טוען שאם ההסתברות שהדיור יהיה נושא אישי יורדת באופן משמעותי עם הגיל, הנטייה לראות בכך בעיה כלל-ארצית, כלומר, סוגיית מדיניות ציבורית, נשארת דומה לאורך הדורות, מה שנוטה לאשר. הבולטות של סולידריות בין-דורית במקום עימות בין-דורי.

מדיניות ממשלתית רבות במדינות רווחה סוציאליות רואה בבתים נכסים - דרך למשפחות לגדר את הסיכונים שלהן מפני פרישה בסופו של דבר, ולהחזיק בצורת חיסכון בטוחה אלטרנטיבה לפנסיות אחרות. מאז שנות ה-80, ממשלות אלו התמקדו לעתים קרובות בהפיכת שוק הדיור לנזיל יותר על ידי הרחבת הגישה למימון בתים. בוהל וסיברוק טוענים שיש שלוש פרדיגמות של דיור: 

זכות חברתית – לכל האזרחים מגיע דיור הוגן. מחובתה של המדינה לספק לחברה את היכולת להחזיק בתים על ידי התערבות בשוק. (למשל פיקוח על שכר דירה, חקיקת קביעות, קצבאות דיור, מתן דיור ציבורי/שיתופי, ניהול דיור על ידי תאגידים ציבוריים או מלכ"רים וכו') דוגמה שהחוקרים מציעים היא מדיניות הדיור הסקנדינבית שלאחר המלחמה. שבדיה האמינה שלכל האזרחים צריכה להיות גישה הוגנת לשוק הדיור וכי על המדינה למלא תפקיד פעיל בעיצוב השוק לאופי זה. 

נכס - בתים הם נכסים בודדים, והשווקים עובדים בתנודת היצע/ביקוש כדי לספק הזדמנויות. חיוני ל"רווחה מבוססת נכסים". יתר על כן, הוא משמש כבטוחה לחוב, אשר בתורו משמש כמוצא השקעה. ראה קפיטליזם ניאו-ליברלי פנסיה משלימות לרוב למוצרים פיננסיים הקשורים לדיור. תוכניות ממשלתיות יכללו הפרטת בעלות על בתים, דה-רגולציה של שוקי המשכנתאות, קביעת ציוני אשראי, מדיניות פיסקלית ומס המכוונת לבעלות על בתים, והבטחות של בנקים מרכזיים לייצוב שוקי אג"ח המשכנתאות. 

אבות - בתי משפחה מועברים לדורות הצעירים: חוקי ירושה, הקלות מס על בסיס משפחתי וסבסוד. המשפחה נתפסת ככוח המייצב של שיתוף העדפות פוליטיות וכלכליות, ולכן, אבות נתפסת לעתים קרובות תחת קונוטציה שמרנית חזקה.

ישנן דוגמאות ברורות שבהן שלוש הפרדיגמות הללו שימשו בסיס לשינויים מבניים שבהם התפתחה מדיניות הדיור של מדינות בהתבסס על השינויים הכלכליים. באירלנד, שוק הדיור של שנות ה -80 שיקף שוק דיור המבוסס על אבות - אבל מאז, המדיניות הניאו-ליברלית הובילה לקיצוץ בתוכניות דיור סוציאלי ולהגדלת בניית בתים פרטיים. מימון הדיור התחזק עוד יותר עם ההצטרפות לאיחוד האירופי, ובנקים החלו בהלוואות מבוססות נכסים. 

עד 2016, משקי הבית האיריים היו הרביעיים בעלי החובות באיחוד האירופי, חמישי עם חובות משכנתא למגורים. לאחר המשבר הפיננסי של 2008, אירלנד סבלה מהטרויקה, וכתוצאה מכך החוקים הפנימיים האיריים ערערו את המדיניות החברתית לטובת בריאותו הכלכלית. הצעת חוק הרפורמה בחוק הקרקעות וההובלה משנת 2013 אפשרה למלווים להחזיר בתים מהלווים - פעולה שמטרתה להגן על המגזר הפיננסי במקום לקיים מדיניות דיור קוהרנטית. שיעור הדירות הפנויות באירלנד עלה ל-12.8%, והותיר מאחור עיירות רפאים. בסופו של דבר, משקי בית עשירים יותר באירלנד מעבירים את בתיהם לילדים בעוד שמשפחות בעלות הכנסה נמוכה אינן נכללות מלהחזיק אי פעם בנכסים - צופים בפרדיגמה של אירלנד עוברת מנכס לנחלה. 

בדנמרק, התמשכותן של הקלות מס בגין חובות משכנתא הובילה לכך שהצרכנים הדנים הפכו לאחד האנשים בעלי החובות הגבוהים ביותר בעולם, עם ממוצע של 250% מהחוב לנפש ביחס להכנסה האישית. דנמרק השתמשה במערכת אג"ח מכוסה מבוססת משכנתאות כצורת "מדיניות מוניטרית מופרטת", בשנת 1986, בועת הדיור התפוצצה, מה שהוביל לכך שממשלת הקואליציה הפחיתה את ניכוי הריבית על המשכנתא מהמיסים. לאחר הרפורמה ב-1989 במערכת מימון המשכנתאות (בהתאם להנחיית הבנקאות השנייה של האיחוד האירופי) ומדיניות מוצרי המשכנתאות הליברלית של הממשלה הסוציאל-דמוקרטית ב-1990, שוק האשראי והאשראי הזמין לדיור פרחו. בשנות ה-2000 החלו להופיע סדקים בין האליטות להמונים - הרפורמות של 2007 אפשרו לבנקים דנים להיכנס לשוק המשכנתאות בצורה אגרסיבית יותר בעוד שאינטרסים של השקעות זרות בשוקי אג"ח המשכנתאות הדניות גדלו. (פיננסיזציה מוגברת, המשך הדרך לדיור כפוליסות נכס). המשך השיווק של דיור הוביל כמה דירות בקופנהגן לשלש את המחיר תוך חמש שנים. 

בהונגריה, הון זר החל לזרום במהלך הצטרפותו לעידן האיחוד האירופי, ובנקים בהונגריה עודדו להגביר את הגישה שלהם להלוואות ולהוריד את עלויות האשראי, תוך יצירת שוק דיור מסוכן. כאשר בועת הדיור התפוצצה ב-2008, הממשל הסוציאליסטי גורדון בג'נאי (2009-2010) התמקד בצמצום החוב הציבורי והגירעון ולא בצד הפרטי (אוכלוסיית חובות יתר). ממשלתו של אורבן לקחה ציר ממדיניות זו - היא הציבה את התקפותיה על הבנקים והמלווים הזרים בתור הטורפים מדוע הונגריה נפלה תחת נפילה כלכלית; הממשלה גבתה מסים מיוחדים על בנקים, חברות ביטוח ומגזרים פיננסיים. היא ניסתה להקל על נטל משקי הבית של הלוואות במטבע חוץ על ידי מתן אפשרות ללווים לשלם בפורינט הונגרי (מטבע) בתעריף מועדף אם יוכלו לשלם את הלוואותיהם בסכום חד פעמי אחד. המלווים נאלצו לפצות את הלווים על אי התאמות בין שער החליפין שבו השתמשו להחזר ההלוואה לבין שער החליפין בשוק. 

עם זאת, זה דחף את החלק בעל ההכנסה הנמוכה של החברה עוד יותר למטה; הקיצוץ בסובסידיות לדיור עבור קבוצות אלה הפך את חסרי הבית אפילו לפשע. 

המדיניות האולטרה-שמרנית דחפה את עלות הדיור על הבנקים ולא על משלמי המסים, בעוד שבעיות מניעת הדיור בהונגריה ובעיות של רטיבות, ריקבון, מחסור במתקני שירותים וצפיפות הם מהגרועות ביותר במרכז ומזרח אירופה. 

השיח האקדמי הפופולרי סביב פיננסיזציה של נדל"ן הוא שנזילות וקידום האשראי מעוררים צמיחה כלכלית. דה-רגולציה וליברליזציה הן דרכים שרגולטורים פיננסיים נועדו לשווקים לצמוח - באמצעות ניצול הולך וגובר של נדל"ן כבטוחה למוצרים פיננסיים אחרים. החלטות כאלה הובילו ליצירת עסקאות פיננסיות מורכבות שהובילו בסופו של דבר להמשך המדיניות הניאו-ליברלית של הממשלה של פתיחת שוקי הדיור לפיננסיזציה.

הוויכוח האקדמי סביב הסיבות לעליית חובות המשכנתאות נוגע להתמקדות בהיצע או בצד הביקוש של שוק הדיור. חוקרים אחרונים המתמקדים בצד הביקוש מסבירים שצרכנים שרוכשים ובעלות על בתים מחפשים הלוואות משכנתא כדי להשלים את רכישותיהם, ובסופו של דבר מעלים את מחירי הדירות. שוורץ קובע כי הסרת הפיקוח על שווקי המשכנתאות בשנות ה-80 הגדילה את האשראי הפוטנציאלי, והביאה לביקוש גבוה יותר לנדל"ן ולעליית מחירים. בנוסף, ג'ונסטון וריגן הראו כי שכר מוגבר הוביל למשקי בית יותר נזילות למימון נכסי נדל"ן, מה שהוביל לביקוש גבוה יותר לבתים ולפיכך, אף ליותר הלוואות משכנתא. צד זה של הדיון האקדמי מציג טיעון המבקש להשתמש בביקוש מוגבר לדיור לאורך השנים כסיבה העיקרית לעלייה ברמות החוב למשכנתאות ברחבי העולם.

מנגד, אנדרסון וקורצר טענו שמניעי היצע הדירות הובילו לעלייה ברמת המשכנתאות והחובות של משקי הבית - תוך אינטראקציה עם רמות הביקוש לדיור. הם חקרו את הולנד, דנמרק ושוודיה - שלוש מדינות עם הרמות הגבוהות ביותר של חובות משכנתא בהשוואה להכנסה הפנויה שלהן והרמות הגבוהות ביותר של חובות משכנתא כחלק מהתמ"ג שלהן. לסיכום, המחקר הציג כי שלוש המדינות רכבו על גלי המדיניות הפוליטית שהתגבשה סביב רצונן של ממשלות הימין/מרכז-ימין בשנות ה-90 לעורר בעלות על בתים ולהפחית את הוצאות הדיור החברתי ולבנות חברה עצמית. -די בעלי בתים. עם זאת, כאשר עלו הממשלות היותר שמאלניות לשלטון, הן לא הפכו את המדיניות הזו. במקום זאת, הם הציגו דה-רגולציה נוספת של שווקי המשכנתאות כדי לאפשר ליותר צרכנים ממעמד הפועלים להפוך לבעלי בתים.

כתוצאה מכך, המשך המדיניות הניאו-ליברלית סביב שווקי המשכנתאות בשלוש המדינות הללו הובילה לצמיחת כוח הבנקאות. בנקים דנים ראו את שיעורי הצמיחה השנתיים שלהם בהלוואות עולים על 50% בין 2003 ל-2007, בעוד שבהולנד, השוק ההולנדי לנכסים מאובטחים (במקרה זה, ניירות ערך מגובי משכנתאות) הפך לשני בגודלו באירופה אחרי בריטניה ב-2008. בשוודיה, אגרות החוב המכוסות בשוודיה (ניירות ערך, בדרך כלל מגובות במשכנתאות) היו ב-55% מהתמ"ג ב-2014 ויותר מכפול מהאג"ח הממשלתיות השוודית. לסיכום, החוקרים טוענים כי שווקי המשכנתאות בהולנד, דנמרק ושוודיה עברו ליברליזציה כדי לעודד חדשנות פיננסית ולקדם בעלות על בתים. 

ובכל זאת, הבנייה למגורים נותרה עומדת, והובילה להיצע דיור לא גמיש. פקידי ממשלה ורגולטורים ליברלו את שוק המשכנתאות באמצעות אשראי ומוצרים פיננסיים כמו חבילות משכנתא מיוחדות ותמריצי מס לצרכן כדי לעקוף נושא זה. מכיוון שלכל שלוש המדינות יש שיעורי מס גבוהים מאוד, ההקלות הפיסקליות שמציעות תמריצי המס עקב משכנתאות נראו משתלמות עוד יותר, והגדילו את הביקוש. במקביל, היצע הדיור המשיך להישאר לא גמיש. אנדרסון וקורצר מסכמים שהדבר הוביל לחשיפה קריטית למשבר הפיננסי העולמי של 2008 כאשר שוקי הדיור קרסו תחת רגליהם המתפוררות של מוצרים פיננסיים מורכבים מגובי משכנתאות. 

בסופו של דבר, הוויכוח סביב העלייה ברמות החוב למשכנתאות ברחבי העולם מתרכז סביב פיננסיזציה והאג'נדה הפוליטית של בעלות על בתים. יש קשרים חזקים לתוכניות ממשלתיות המשקפות את האידיאולוגיות הפוליטיות של בעלות על בתים ואת הכלים הכלכליים להשגת אמצעים אלה. במקרה של הולנד, שוודיה ודנמרק, אנדרסון וקורצר הראו שממשלות המרכז-ימין החלו להגדיל את הבעלות על בתים כדי לצמצם את עלויות הדיור החברתי ולהפחית את התלות במדיניות חברתית. 

באופן מעניין למדי, ממשלת המרכז-שמאל שבאה בעקבותיה השתמשה גם בכלים דומים של מדיניות דיור ניאו-ליברלית כדי לאפשר בעלות על בתים לאזרחים ממעמד הפועלים.

ויכוחים אקדמיים מקיפים את אופי ההחלפה בין רווחה חברתית לבעלות על בתים. בשנות ה-80, ג'ים קמני הציג כי לבעלות על בתים ולמדיניות רווחה חברתית יש קשר הפוך. ראשית, קמני טען כי אזרחים המתגוררים במדינה עם קצבאות פרישה זעומות ו/או חסרות תמיכה ממשלתית במדיניות הרווחה הציבורית, נוטים לתרום תרומות פרטיות בשלבי חייהם המוקדמים יותר לקראת פרישה - לרוב בצורת דיור.

 בעלי בתים ירגישו שהבית שלהם הוא נכס יקר ערך שישמור עליהם מפני הסיכונים של פרישה והזדקנות בסופו של דבר. לפיכך, הם ירגישו פחות להסתמך על מדיניות הרווחה הציבורית של הממשלה או לתמוך בה. מדיניות הרווחה החברתית של הממשלה תערער עוד יותר את ערך הבתים מכיוון שהתמיכה הציבורית בתחזוקת הדיור החברתי תוביל בסופו של דבר את ערך הבתים כלפי מטה. קמני הראה את הממצאים הללו מהניתוח שלו של שמונה מדינות OECD, כולל שבדיה, הולנד, בריטניה, ארה"ב, קנדה, אוסטרליה ואחרות. 

כעשרים שנה לאחר מכן, פרנק קאסלס, פרופסור למדעי המדינה באוניברסיטה הלאומית של אוסטרליה, ערך מחקר מעמיק יותר על התזה של קמני ואישר בתוקף את המקרה שלו. 

טירות תתאים את התזה של קמני כדי להראות ש"ההחלפה הגדולה באמת" הייתה בין בעלות על בתים לפנסיה במקום מדינת הרווחה. 

"הטיעון הכולל שלי היה ששיעורים גבוהים של בעלות על בתים השפיעו על החברה באמצעות צורות שונות של הפרטה, השפיעו על הצורה העירונית, תחבורה ציבורית, אורחות חיים, תפקידים מגדריים, מערכות רווחה וביטחון סוציאלי, כמו גם מימדים אחרים של המבנה החברתי. טענתי שדגש מוחץ על בעלות על בתים יצר אורח חיים המבוסס על דיור צמוד קרקע, תחבורה עירונית מופרטת וכתוצאה מכך בעלות על מכוניות ''משק בית אחד'' (ויותר ויותר ''אדם אחד''), חלוקת עבודה מגדרית מסורתית. מבוסס על עקרת בית נשית והגבר העובד במשרה מלאה, והתנגדות עזה להוצאות ציבוריות שהצריכו את המסים הגבוהים הדרושים למימון מתן רווחה אוניברסלית איכותית". 

בשנת 2020, Gunten ו Kohl חזרו לעבודה של קמני. הם הציגו צד אחר של המחקר האקדמי, והציגו במחקר מעודכן שהקשר ההפוך הזה בין רווחה חברתית לבעלות על בתים מתכנס כלפי מעלה למה שהם כינו "אפקט המחגר הכפול".

 הובר וסטפנס טענו כי העלויות הפוליטיות של עצירת המדיניות החברתית עלולות להזיק, ולפיכך, המדיניות החברתית עמידה יותר בפני התנגדותן. Gunten ו-Kohl גומלים את הטיעון הזה לגבי בעלות על בתים - בעלות על בתים משמשת גם כדי לגייס תמיכה פוליטית בשל הפופולריות שלה בקרב אזרחים - ובכך, העלויות הפוליטיות המזיקות משיכת היתרונות של מדיניות ציבורית המעדיפה בעלות על בתים (לדוגמה, בצורה של הקלות מס, סובסידיות וכו') מובילות לחוסן נגד התנגדותה. חוסר גמישות זה הן של המדיניות החברתית והן של בעלות על בתים הביא לעובדה שעלויות גבוהות הקשורות בהפחתת אחת מהפוליסות הביאו לכך שהן היו מגיבות יותר לנהגים כלפי מעלה ולא להשפעות כלפי מטה. 

ממשלות עקפו את נושא פריקת הבעיות של המדיניות החברתית על בעלי בתים באמצעות שימוש בשווקי האשראי - פנייה לאינפלציה בשנות ה-70, חוב ציבורי בשנות ה-80 וחוב פרטי בשנות ה-2000. זה סומן כהשערת זמן הקנייה על ידי Gunten ו-Kohl ותתמך עוד יותר על ידי השערת אספקת ההון שלהם - שבה כמות ההון הזמין תגדל עקב דה-רגולציה של השוק הפיננסי הבינלאומי מאז שנות ה-70 והצמיחה של קרנות פנסיה פרטיות. נכסים המובילים לשפע של הון זמין. לסיכום, Gunten ו-Kohl מציגים מקרה שבו הקשר ההפוך בין בעלות על בתים ומדיניות חברתית היה קיים בשנות ה-80, אך השתנה לקראת אפקט המחגר הכפול של התכנסות בו-זמנית כלפי מעלה. 

יתרה מזאת, הם קובעים כי אם המסחר בטווח הארוך עדיין יחזיק מעמד, עלויות התיקון של בעלות על דירות ופנסיה יתוקנו בסופו של דבר בטווח הארוך כאשר כמות ההון תתחיל להתמעט ושוק האשראי יתייבש.