החלטה בהליך כינוס נכסים: קיום התמחרות חדשה לנכס מסחרי בין מציעה חדשה לזוכה קודם

בקשה בעלי דין בהליך כינוס נכסים של נכס מסחרי לקיום התמחרות חדשה בין מציעה חדשה ובין זוכה שהוכרזה בהתמחרות קודמת, בטרם נכרת עמה הסכם ובטרם אישר בית המשפט את זכייתו.

 

1.       בהליך שלפני ניתן ביום 1.10.23 פסק דין שבמסגרתו בין היתר הוריתי על מימוש זכויות התובע בנכס שלפני, נכס מקרקעין מסחרי ברחוב XXX ב XXX וידוע כחלק מחלקות X ו-X בגוש XXX בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר ומיניתי את עו"ד יואל יוספי ככונס נכסים לשם כך (להלן: "פסק הדין" ו"הנכס", לפי העניין). 

 

2.       ביום 10.3.24 קיים כונס הנכסים התמחרות בין שבעה מציעים , שבסופה הוכרזו משיבה 2, באמצעות בעל מניותיה משיב 3, כזוכה בהתמחרות בגין הזכויות בנכס, משהציעה סך של 5,150,000 ₪ ומע"מ בגינו (להלן: "הזוכה"). 

 

3.       ביום 17.3.24 הוגשה בקשתם המשותפת של בעלי הדין בהליך העיקרי שלפני (התובע והנתבעים) להורות לכונס הנכסים לבצע התמחרות נוספת הואיל והתקבלה אצלם הצעה מטעם מציעה חדשה בגין הנכס בסכום של 6,000,000 ₪ ומע"מ, קרי בסכום העולה באופן משמעותי על הצעת הזוכה (להלן: "הבקשה" ו"המבקשים"). זאת, שעה שטרם נכרת הסכם המכר בפועל ואף טרם הוגשה בקשה לבית המשפט לאשר את המכר עצמו. לדבריהם, מצב המלחמה מנע מהמציעה החדשה להשתתף בפועל בהתמחרות.

 

4.       כונס הנכסים הציג בין היתר לפני בית המשפט את פרוטוקול ההתמחרות, כמו גם את השיקולים השונים העומדים מנגד, דוגמת האינטרס בהשאת התמורה אל מול הסתמכותה של הזוכה בהתמחרות וחשיפות פוטנציאליות של הצדדים ככל שתקוים התמחרות חדשה ללא הכרעה שיפוטית, ולפיכך בתגובותיו ביקש שהסוגיה תוכרע על ידי בית המשפט.

 

5.       התבקשה גם עמדת הזוכה, אשר מתנגדת לבקשה. בתגובתה מיום 21.4.24, מבהירה כי יש לכבד את הליך ההתמחרות, שבוצע באופן תקין ובהתאם להוראות הדין, במסגרתו אף ניתנה לשניים מבעלי הדין שלפני הזדמנות להשתתף. הזוכה מבקשת לדחות את טיעוני המבקשים בדבר השפעת מצב המלחמה על ההצעות, ובתגובתה אף הביעה ספק ביחס לאופי ההצעה החדשה וזהות המציע האחר. לדבריה, קבלת הבקשה תשקף פגיעה אנושה בזוכה, בדרך שתכשיר בפועל התנהלות קלוקלת.

 

6.       ביום 6.5.24 הציגו המבקשים עצמם העתק של שיק בנקאי על סך 351,000 ₪ שרכשה המציעה החדשה להבטחת רצינות הצעתה ואשר הוצג לפניהם.

 

7.       קיימתי ביום 27.5.24 דיון במעמד הצדדים והזוכה, וכן בעל המניות במציעה החדשה, מר ל.ש (להלן: "המציעה החדשה" ו"הנציג") שמצא להתייצב לדיון.

 

8.       במעמד הדיון חזרו בעיקרם הצדדים על טענותיהם.

 

9.       גם בעל המניות בזוכה, מר א.מ., טען לפני וציין כי הוא לדבריו בעל זכויות במגרש הגובל בנכס נושא ההליך, אשר פולש לדבריו לשטחו. בנסיבות בהן פורסמה ההזמנה להציע הצעות בקשר עם הנכס, סבר שנכון יותר להציע את ההצעה ולרכוש את הנכס, תחת התנהלות משפטית לנוכח החריגות הנטענות, ולשם כך אף ביקש לממש נכס אחר וביקש ליווי בנקאי לשם הגשת ההצעה.

 

10.   כונס הנכסים הבהיר כי כלל המציעים בהתמחרות שקוימה יודעו מפורשות והתבקשו גם לאשר בכתב מודעות זו באשר לבעיות התכנוניות הקשורות עם הנכס, הן בקשר למבונה שעליו והן בקשר עם הטענות לחריגה מגבולות המגרש, וכולם התבקשו להציע הצעות בקשר עם רכישת הזכויות בנכס במצבו. בין היתר הפנה כונס הנכסים לנספחים שצורפו לתגובתו מיום 22.3.24 כמו גם לפרוטוקול ישיבת ההתמחרות מיום 10.3.24 שצורפה לעמדתו מיום 18.3.24, ובה בין היתר הובהרו למציעים חריגות בניה, בעיות תכנוניות, ואי התאמה בגבולות המגרש, תוך שהובהר שתנאי ההשתתפות במכרז כוללים רכישת הזכויות בנכס במצבו והכשרת כל חריגה שהיא על חשבון המציע.

 

11.   ניתנה לנציג אף הזדמנות להציג את עמדתו בדיון. הוא הבהיר כי הוא אמנם משמש כבעל 50% ממניות המציעה החדשה, ואף הבהיר כי המציעה החדשה מבקשת לשפר את הצעתה לכדי 6,500,000 ₪, תוך שהוא מודע לסוגיות התכנוניות הקשורות עם הנכס.

 

12.   לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי במכלול המצוי בתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

 

13.   בניגוד לעמדתה של הזוכה, הרי שקו פרשת מים של ממש – הן דה-פקטו והן דה-יורה – שממנו והלאה יקשה עד מאד לקבל הצעות חדשות בקשר עם הנכס איננו בהכרח ישיבת ההתמחרות, כי אם מעמד האישור השיפוטי המבהיר מיהו הזוכה בהליך כינוס הנכסים [השוו, למשל: בר"ע (ת"א) 2416/07 מיס אל אפנת נשים נ' עו"ד שמעוני אילן (מצוי במאגרים המשפטיים ; 11.3.08) חדלת (י-ם) 27514-07-22 אבוביץ נ' הממונה על הליכי חדלון פירעון ושיקום כלכלי (מצוי במאגרים המשפטיים ; 31.7.22)].

 

14.   הזוכה מבקשת להסתמך על האמור בע"א 509/00 לוי נ' ברכה פ"ד נה (4) 410 (להלן: "פרשת לוי"), כמסד להתנגדותה לבקשה. אלא שלא על האמור בפסק דין זה לבדו נשענת ההלכה הפסוקה כמו גם הפסיקה המנחה; מה גם שכפי שאבהיר להלן הנסיבות שפורטו באותו העניין שונות מהותית מענייננו. ממילא גם בפרשתלוי נקבע מפורשות, תוך אזכור פסיקה קודמת כי תיתכנה "... נסיבות מיוחדות שבהן עשוי בית המשפט לפתוח את המכירה מחדש תוך מתן הזדמנות למציע הקודם להתחרות עם המציע החדש..." (שם ; 428).

 

15.   בפרשת לוי עצמה הובהר מפורשות מהן הנסיבות הפוטנציאליות בהן תיבחן האפשרות להתיר כניסתו של מציע חדש לזירה:

 

 

 

 "... אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור ובהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה ובכפוף לכך שהייתה ניתנת למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם, ומקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית שהספיק בינתיים להתקשר עם הנאמן בחוזה מכר..." (שם, 430, הדגשות לא במקור – ב.ש).

 

16.   ברע"א 4891/04 וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ פ"ד נח (6) 721 (להלן: "פרשת וינקלר"), דן בית המשפט העליון בגורלו של הסכם מכר נכס מקרקעין מסחרי, שנכרת בהליכי כינוס נכסים ואושר על ידי הערכאה המפקחת, ראש ההוצאה לפועל (כתוארו דאז). באותו העניין מצא בית המשפט העליון לחזור על המושכלות שנקבעו בפרשת לוי, והפנה גם הוא לנסיבות בהן ניתן יהא לשקול כניסת מציע חדש לזירה – באותו המקרה לכאורה מקום בו נחצה קו פרשת המים האמור.

 

17.   אנו רואים, אפוא, כי בניגוד לטענות הזוכה, גם האמור בפרשת לוי איננו בבחינת מחסום בלתי עביר מפני כניסתו של מציע חדש לזירה ובפרשת לוי עצמה כבר הבהיר בית המשפט העליון הנכבד מה תהיינה נסיבות לגיטימיות בהן תיבחן כניסה זו.

 

18.   מכאן, לנסיבות שלפניי. בניגוד לנסיבות בפרשת לוי, שם התקשר נאמן עם מציע בהסכם שכבר נכרת,  ובניגוד לנסיבות שבפרשת וינקלר, שבו כבר אושר המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל, הנסיבות שלפני שונות בתכלית. שכן אין מחלוקת כי הסכם בענייננו טרם נכרת בין כונס הנכסים ובין הזוכה, תוך שלמעשה הצדדים טרם חצו את שלב המשא ומתן החוזי סביב הזכייה בהתמחרות.  טיוטת ההסכם טרם מולאה עד תומה (גם אם ניתן להניח שהסוגיות שנותרו להשלמה בטיוטה לא היו במחלוקת), ובפני כונס הנכסים אף לא הוצגה הרשאה מפורשת כדין מטעם התאגיד הזוכה להתקשר בהסכם. בוודאי שבנסיבות אלה מוקשה יהא ליתן משקל מכריע לטענה בדבר הסתמכות של הזוכה על הזכיה.

 

19.   הדברים יפים במשנה תוקף מקום בו אף אין מחלוקת כי הזוכה עצמה ולכל הפחות המורשה מטעמה, היו מודעים היטב לכך שהזכיה עצמה תתממש אך ורק בכפוף לאישורה על ידי בית המשפט.

 

 

 

 

 

 

20.   כך כללה ההצעה הכתובה לרכישת הנכס טרם ההתמחרות, אשר נחתמה על ידי נציג הזוכה, תנאי מפורש לפיו "... גם אם נוכרז כזוכים זכייתנו כפופה לחתימה על הסכם מכר מפורט ומקובל שיערך על ידכם ובהתאם לתנאים שיפורטו בו. בכל מקרה, ברור לנו כי המכירה כפופה לאישורו של בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע (כך במקור -  ב.ש)..." (נספח ג' לתגובת כונס הנכסים מיום 22.3.24).

 

21.   כך גם כללה ההזמנה להציע הצעות (שבניגוד לנסיבות בפרשת לוי איננה בגדר "מכרז" של ממש) הבהרה מפורשת כי ההזמנה איננה כפופה לדיני המכרזים וכי המכירה כפופה לאישור בית המשפט (סעיפים 5 – 6 להזמנה להציע הצעות, נספח ב' לתגובת כונס הנכסים מיום 22.3.24).

 

22.   אם לא די בכך הרי שגם טיוטת ההסכם שניסח כונס הנכסים כללה תנאי מתלה בדבר הכפפת ההסכם לאישור בית המשפט לענייני משפחה (נספח א' לתגובת כונס הנכסים מיום 22.3.24). לא ראיתי שהזוכה לא היתה מודעת גם לכך. 

 

23.   בנסיבות אלה, בוודאי שטענה בדבר הסתמכות הזוכה על הליך ההתמחרות לבדה, איננה יכולה לעמוד לה.

 

24.   ראינו, אפוא, כי במקרה שלפני טרם נכרת הסכם, כשלצדו טרם הוצגה לפני כונס הנכסים הרשאה מפורשת של התאגיד הזוכה להתקשר בהסכם, והזוכה היתה מודעת היטב בכתובים כי זכיה בהתמחרות לבדה, או אפילו כריתת ההסכם עצמו, אינם מגבשים מחסום בלתי עביר מפני קיום התמחרות נוספת.

 

25.   לכך יש להוסיף את השיהוי הקצר – בן שבוע בלבד – מאז הסתיימה ההתמחרות ועד אשר הוגשה הבקשה שלפני.

 

בחינתו של שיהוי זה איננה שונה רבות מהשיקולים שבית המשפט נדרש לשקול בכל "מקבילית כוחות" שבה בין היתר מתבקשת ארכה או מתבקש סעד המושתת על עמידה בלוח זמנים (בין אם בסעדים זמניים, בבקשות לביטול החלטות על פי צד אחד, בבקשות רשות להתגונן, או בבקשות לביטול צו ירושה או קיום צוואה מכח סעיף 72 לחוק הירושה, התשכ"ה – 1965 עסקינן).

 

בהתאם, ככל שהשיהוי ממושך פחות, תגבר הנטייה להיעתר לבקשה אשר הסבר לגופו של עניין בהקשרה מניח את הדעת.

 

26.   כאמור, במקרה שלפנינו עסקינן בשיהוי קצר מאד שהוסבר בין היתר בהיעדר מודעות של המציעה החדשה ונציגה, תושב שדרות, בזמן אמת לקיום ההתמחרות לנוכח מצבה המלחמה (ראו למשל עמ' 51 שורות 23 – 26 לפרוטוקול). דומה שאין צורך להכביר מילים על אודות מצבה של העיר שדרות במהלך החודשים האחרונים בזמן המלחמה, והשיהוי הקצר שבין הליך ההתמחרות ובין הגשת הבקשה כשלעצמו מייתר את הצורך לערוך משפט זוטא בשאלה האם אמנם היתה המציעה מודעת להתמחרות קודם לכן אם לאו.

 

27.   לכך יש להוסיף, כי לא הוצגה לפני כל ראיה חפצית המלמדת על שינוי מצב לרעה ובפועל של נציג הזוכה או של הזוכה עצמה כתוצאה מהשתתפות בהתמחרות, לבד מטענות בעל פה. חזקה שניתן היה להציג ראיות שכאלה ככל שבמהלך השבוע שבין ההתמחרות ועד אשר הוגשה הבקשה השתנה מצבה של הזוכה באופן כה משמעותי.

 

28.   סיכום בינים של האמור – במקרה שלפני לא ניתן לקבוע כי התגבש אינטרס הסתמכות, לבטח שלא בלתי עביר, אצל הזוכה. זו טרם כרתה על הסכם מכר, לא כל שכן זכתה לאישורו על ידי בית המשפט, תנאים מטרימים ומתלים שהיו מודעים לה היטב כחלק מתנאי ההזמנה להציע הצעות בה נטלה חלק. פרק הזמן שחלף מאז התקיימה ההתמחרות ועד אשר הוגשה הבקשה הוא קצר מאד, וההסבר שניתן לשיהוי זה על ידי המציעה החדשה – גם אם בעל פה וגם אם כנגד דעתה של הזוכה – הוא בגבולות הסביר.

 

29.   במהלך הדיון הציגה הזוכה טרוניה באשר לכך שמי מבעלי הדין הוא שפנה למציעה החדשה לאחר קיום ההתמחרות ועניין אותה בדבר. לא מצאתי בכך פסול של ממש (לא כל שכן פסול מהותי), מקום בו ממילא ברי כי האחריות לניהול הליך כינוס הנכסים איננה לפתח בעלי הדין כי אם לפתחו של כונס הנכסים,והאחריות לאישורו של המכר מונחת לפתח בית המשפט.

 

30.   מכאן, לבחינת תנאי ההצעה החדשה ורצינות כוונות המציעה. כאמור בדיון, המציעה החדשה העמידה את הצעתה על סך 6,500,000 ₪ בתוספת מע"מ (קרי בסה"כ 7,605,000 ₪)– באותם התנאים שהציג כונס הנכסים, קרי רכישת הזכויות בנכס במצבם AS IS, ונטילת האחריות להכשרת כלל החריגות, אי ההתאמות, והבעיות התכנוניות הקיימות בנכס על חשבונה. לשם השוואה, הצעת הזוכה עמדה על סך 5,150,000 ₪ בתוספת מע"מ (ובסה"כ 6,025,500 ₪). מדובר בהצעה הגבוהה בכעשרים ושישה אחוזים (!) ובלמעלה מ- 1.5 מליון ₪ מהצעת הזוכה.

 

31.   השאת התמורה לבעלי הדין היא בבחינת שיקול משמעותי כשבהליכי כינוס נכסים עסקינן, במיוחד עת מדובר בנכס מסחרי ובהליכי מכר לצד ג' – במובחן למכר בין בני משפחה בלבד.

 

ברוח זו, לא ניתן להתעלם מפוטנציאל השאת התמורה המשמעותי לבעלי הדין בהליך העיקרי שהתנהל לפני – החפצים כולם  בקיום התמחרות  חדשה - כתוצאה ממתן אפשרות למציעה החדשה להשתתף בהתמחרות חדשה. זאת, במיוחד כאשר המציעה החדשה מודעת למורכבות הנטענת בקשר עם מצבו של הנכס ומציעה לרכוש את הזכויות במצבו ולהכשיר על חשבונה כל הדרוש. לכך יש להוסיף גם כי המציעה החדשה כבר הפגינה רצינות בעצם הנפקת שיק בנקאי לטובת כונס הנכסים על חשבון הצעתה בשיעורה הקודם.

 

32.   אל מול הפער המשמעותי בין הצעת הזוכה ובין הצעתה של המציעה לא ניתן ליתן בכורה ועדיפות אך ורק לכך שהוכרז זוכה בהתמחרות בנסיבות שפורטו לעיל.  דומני שהמקרה שלפני הוא בדיוק מסוג המקרים בהם גם על פי ההלכה הפסוקה יש לאזן בין מכלול השיקולים שפורטו לעיל באופן שתינתן לזוכה ההזדמנות להתמחר אל מול המציעה החדשה. כך, מחד, לא תאושר הצעה חדשהמראש, ומנגד יתאפשר גם לזוכה להתחרות בהצעת המציעה החדשה.

 

33.   כמובן, שהאמור יהא בכפוף לכך שהמציעה החדשה תגיש באמצעות מורשה או מורשיה הצעה של ממש, תחתום על כלל מסמכי ההצעה על פי נהלי כונס הנכסים, ותתמוך ההצעה בשיק בנקאי על סכום הצעתה כאמור לעיל על פי נהלי הכונס. זאת, לא יאוחר מיום 9.6.24. ככל שתעשה כן וכונס הנכסים יאשר שהאמור הוצג והופקד אצלו כל הדרוש לשביעות רצונו, יקיים כונס הנכסים התמחרות חדשה בין המציעה החדשה ובין הזוכה.

 

היה ולא ייעשה כן ולא תינתן כל החלטה אחרת, בחלוף המועד שנקצב לא תינתן למציעה החדשה אפשרות להתמחר וכונס הנכסים ישלים את עריכת ההסכם אל מול הזוכה.

 

34.   המזכירות תמציא ההחלטה לצדדים כמו גם לזוכה, וכונס הנכסים ימציא את ההחלטה גם למציעה החדשה ויצרף על כך אסמכתא לתיק.

החלטתי זו ניתנת לפרסום בהשמטת מלוא פרטיהם המזהים של הצדדים, בעלי הדין השונים ובני משפחותיהם.

דיווח מעדכן מטעם כונס הנכסים יוגש לא יאוחר מיום 30.6.24.

ניתנה היום, כ"ב אייר תשפ"ד, 30 מאי 2024, בהעדר הצדדים.