הורים השקיעו בדירה | שופטת גילה ספרא-ברנע: פס"ד בתביעה הצהרתית של הורי האיש נ' בני הזוג (תמ"ש 61674-03-22)

1. התובעים הינם הוריו של הנתבע מס' 1 (להלן: " הנתבע "). הנתבע והנתבעת מס' 2 (להלן " הנתבעת ") נשואים, הורים לשלושה ילדים, ומנהלים ביניהם תיקים נוספים בעניין רכוש, קטינים ומזונות.

2. התביעה הינה תביעה הצהרתית, לדמי שימוש, כספית ופינוי. התובעים עותרים להצהיר כי הדירה ברח' ---, גוש --- חלקה --- תת חלקה --- (להלן: " הדירה ") הינה בבעלותם המלאה, לחיוב הנתבעים בדמי שימוש ראויים מיום הגשת התביעה ועד לסילוק ידם של הנתבעים, להעברת יתרת חשבון המשכנתא עד לסילוקה לטובת התובעים, וככל שיסרבו, למנות כונסי נכסים למימוש זכויות התובעים.

העובדות שאינן במחלוקת

3. התובעת מס' 2 (להלן: " התובעת ") והנתבעים חתומים שלושתם יחד כרוכשים בחוזה מכר הדירה מיום 20/7/16 במחיר 1,280,000 ₪ (להלן: " חוזה המכר "), ועל הסכם משכנתא בסך 500,000 ₪ מיום 30/11/16. אותם שלושה בני משפחה רשומים כבעלי הזכויות בדירה בחלקים שווים בלשכת רישום המקרקעין, והערת המשכנתא רשומה על זכויות שלושתם.

4. התובעים הם מי ששילמו למוכרים את הסכומים המצטברים ל-780,000 ₪.

5. התובעים או מי מהם הם מי שמשלמים את התשלומים החודשיים של המשכנתא מחשבונם מיום נטילתה ועד היום, וכן את ביטוחי החיים והמבנה, ושילמו את מס הרכישה כולו.

6. הנתבעים מתגוררים בדירה מיום 1/7/17.

7. התובעים השקיעו בדירה, לאחר קבלת החזקה בה, החלפת מטבח בסך כ-30,000 ₪, גדר וגינון כולל דשא סינטטי בסך 30,000 ₪, והתובע אף שילם עבור החלפת דוד שמש לאחר הגשת התביעה.

8. הנתבעים לא שילמו כל סכום עבור הדירה, המשכנתא המיסים או הוצאות הרכישה. הם נושאים בהוצאות אחזקת הדירה, והשקיעו עשרות אלפי ₪ (בין 44,000 ל-50,000) בשיפוץ: החלפת ריצוף פנים וחוץ, צבע ואבזור הדירה.

9. טרם כניסת הנתבעים לדירה הם התגוררו ברשות התובעים בדירה שירשה התובעת ובדירה בבעלות אחיו של הנתבע ובניהול התובע, ללא תשלום דמי שימוש אלא רק נשיאה בהוצאות אחזקת הבית.

10. לנתבעים עצמם לא היתה יכולת כלכלית לרכוש דירה או לשאת בתשלומי המשכנתא.

טענות התובעים

11. התובעים טוענים כי הדירה נרכשה על ידם כדירה להשקעה.

12. בינם לבין הנתבעים נכרת הסכם נאמנות, לפיו הנתבעים עושים בדירה שימוש ללא תמורה, והאחרונים אינם בעלי הדירה.

13. הנתבעים נרשמו כלווים בהסכם המשכנתא, ללא שהם פורעים את התשלומים, מאחר והתובעים, לאור גילם (-- ו---), לא יכולים היו לקבל משכנתא לטווח ארוך של 15 שנה.

14. כאמור הנתבעים גרו בתחילת דרכם כזוג בדירה שירשה התובעת ונמכרה, לאחר מכן בדירת בנם השני של התובעים, ---, והכל ללא תשלום. לנתבעים לא היתה כל אפשרות כלכלית לרכוש דירה, אך לאור הרחבת המשפחה רצו לעבור לדירה גדולה יותר, וכך הושג ההסכם מושא התביעה. בהסכם שולב רצון הנתבעים במדור מרווח ומתאים למשפחה עם רצון התובעים לרכוש דירה להשקעה, שכספי השכירות יכסו את החזרי המשכנתא, ועם נכונות התובעים לדאוג לבנם, לכלתם --- ולנכדיהם למדור.

15. הנתבע מס' 1 תומך מטבע הדברים בטענות הוריו, ומציין כי הוא והנתבעת הכירו תודה להוריו, שנתנו להם להשתמש בדירה ללא תמורה, ולא סברו כי יש להם חלק בבעלות בדירה, עבורה לא שילמו דבר.

טענות הנתבעת

16. הנתבעת טוענת כי הכספים לרכישת הדירה, הן ההון העצמי והן תשלום המשכנתא ניתנו לנתבעים במתנה, והסיבה לרישום התובעת כבעלת שליש מהזכויות בדירה הוסברה לה כשיקולי מיסוי.

17. הנתבעת מכחישה את טענת התובעים לטעם לרישום הנתבעים כלווים בגלל גיל התובעים.

18. הנתבעת טוענת כי יכולתם הכלכלית של התובעים גבוהה, יש להם נכסים רבים, והם עזרו לנתבעים במשך השנים. אין אמת בטענתם כי נזקקו למשכנתא של 15 שנה דווקא, אלא יכלו לקבל את המשכנתא ללא צירוף לווה צעיר ל-13 שנה, וההבדל בחזר החודשי אינו משמעותי. לכל היותר ניתן היה לצרף לווה צעיר אחד בלבד, הנתבע. על כן לגישתה רישומם של שני הנתבעים כלווים ובעלי זכויות מעיד על מתנה.

19. התובעים לא הזמינו עדים רלוונטיים, ואף התנגדו להזמנת נציגת הבנק למשכנתאות לבקשתה; התובעים לא הזמינו את עו"ד ---, חברו של התובע, שערך את חוזה המכר, אף שטענו כי יעשו כן ככל שתוזמן נציגת בנק למשכנתאות.

20. התובעים רכשו את הדירה מלכתחילה עבור הנתבעים ולא להשקעה. הדירה מעולם לא הושכרה ולא היו צפויים להתקבל תמורתה דמי שכירות, אלא הובטחה לנתבעים זכות המגורים ללא תמורה וללא הגבלה.

21. התובעים לא החתימו את הנתבעים על הסכם, המבאר את טענתם בניגוד לרישום ולהתנהגות הצדדים.

22. הנתבעת טוענת כי הנתבעים נטלו הלוואה בסך 60,000 ₪ ועוד היא פרעה קרן השתלמות בסך 60,000 ₪. חלק מהכספים שולמו לסגירת יתרת חובה בבנק בסך 25,000 ₪ וחלק לשיפוץ הדירה, ריצוף בבית ובגינה, צבע ומזגנים. כן קנו אביזרים וריהוט לבית. הנתבעת הדגישה כי לא נזקקה לרשות התובעים כדי לבצע שיפוץ בבית.

23. הנתבעת מסכמת כי התביעה הוגשה רק עקב תחילת הליכי הגירושין בין הנתבעים, ואחרת לא היתה באה לעולם.

24. הנתבע עותרת לדחיית התביעה, להצהרה כי הדירה בבעלות משותפת של הנתבעים בלבד, וכי הם זכאים לחלקם בשווי הדירה ללא קיזוז המשכנתא.

25. הנתבעת טוענת כי ככל שיידחו טענותיה לזכויות קנייניות בדירה, והיא תידרש לפנותה, הרי שלכל הפחות זכותה לשימוש ללא תשלום, ועל התובעים לפצותה בגין הסתמכותה על כך.

דיון והכרעה

הנושאים הדורשים הכרעה

א. כוונת הצדדים בחוזה המכר והסכם המשכנתא

ב. האם נכרת הסכם נאמנות

ג. הזכויות בדירה, החיוב במשכנתא, זכאות התובעים לדמי שימוש או פיצוי לנתבעת למקרה של פינוי

26. ביסוד הדיון מספר עקרונות, שאינם שנויים במחלוקת:

(1) הכלל – הרישום במסמכים ובלשכת רישום המקרקעין קונסטיטוטיבי, והנטל לסתור אותו כבד ורובץ על כתפי התובעים;

(2) כוונת הצדדים לחוזה נבחנת בעת כריתתו ולא בדיעבד;

(3) ניתן לכרות הסכם נאמנות בעל פה ואף במשתמע.

א. כוונת הצדדים בעסקה

27. כאמור, התובעים הינם סבֵי ילדי הנתבעים, ונטען כי הנתבעת הינה כלתם ---. העבר לימד כי בין התובעים לנתבעים ולנתבעת בפרט היו יחסים טובים, יחסי אמון, והתובעים דאגו לנתבעים כלכלית. נתנו להם להתגורר ללא תשלום בדירות שבבעלות המשפחה, רק תמורת תשלום החשבונות. התובעים אף מימנו שיפוץ לדירת בנם השני, אחיו של הנתבע, ---, טרם כניסתם של הנתבעים למגורים שם.

28. התובעים גם סייעו לנתבעים כלכלית וגם בטיפול בילדים.

29. התובעים הינם בעלי רכוש, לפחות בעלי דירה נוספת (סעיף 1 לכתב התביעה), רכשו דירות נוספות ע"ש ילדיהם, אחת ע"ש הנתבע (סעיף 20 לכתב התביעה) ואחת ע"ש אחיו ---, ---. התובע [עיסוק] וכיום [עיסוק], התובעת אז [עיסוק], יש להם (גם לאחר רכישת הדירה) חסכונות בבנק וסכום של לא פחות ממיליון ₪ רק בחשבון התובעת, ולפחות דירה אחת מושכרת. אין מידע על נכסי התובע.

30. עלה מהחקירה הנגדית כי הדירה הקודמת, בה גרו הנתבעים הינה דירה הרשומה בבעלות אחיו של הנתבע, --- (סעיף 11 לתע"ר התובע: "... עברו לגור בדירה שרשומה בבעלות בני הצעיר המתגורר ב ---, --- ... מדובר בדירה שרשומה בלשכת הרישום על שם הבן הצעיר, ברם, בפועל מדובר בדירה בניהול שלנו ההורים, ואני מנהל דירה זו ". נסיון ב"כ התובעים בחקירה הנגדית לנתבעת לשנות את גרסת התובעים בשאלה: " האם ידעת שלמרות הרישום בטאבו על --- , זו דירה של א' ול' ק' " (פר' עמ' 27 ש' 2) נכשל בשל התנגדות של ב"כ הנתבעת, וב"כ הנתבעים חזרה לגרסת התובע כי הדירה בבעלות אז וא' מנהל אותה.

31. הנתבעים לא היו יכולים לרכוש דירה בהעדר הון עצמי, אף לא להתחייב בתשלום משכנתא.

32. עם כניסת הנתבעת להריון בילד השלישי עלה הצורך בדירה מרווחת יותר. התובע, שהינו מומחה ב[---] מקרקעין מכח עבודתו בעבר, וכיום [עיסוק] עצמאי (פר' עמ' 7, ש' 5-13) מצא עבור הנתבעים את הדירה, אך טוען כי ביקש לרכוש אותה להשקעה.

33. אני דוחה טענה זו, מאחר ואין מאחוריה היגיון. התובע העיד כי הסתמך על דמי השכירות שישולמו בגין הדירה אך לא היה חולק כי הדירה יועדה מלכתחילה למגורי הנתבעים, ועוד ככל שלא היו נפרדים, היתה זכותם להתגורר בה בלתי מוגבלת (פר', עמ' 11, ש' 32 עד עמ' 12 ש' 1). מכאן כי התיאור במסמכי הבקשה למשכנתא "דירה להשקעה" אינו משקף את הרציונל מאחורי העסקה.

34. למען הזהירות, אף אם נניח כי ב"דמי השכירות" הכוונה של התובע היתה לדמי השכירות שיתקבלו מהדירה שע"ש הבן ---, כשהנתבעים יעזבו אותה, לא ניתן לקבל את הטענה כי בשיקולי התובעים ברכישת הדירה היו דמי השכירות של דירה קטנה יותר.

35. אני דוחה גם את הסתמכות התובעים על כך שבמסמכי המשכנתא נרשם כי המדובר בדירה להשקעה, כמעידה על מהות העסקה.

36. היחסים הטובים והכרת התודה של הנתבעים לתובעים הביאו לכך שהנתבעים והנתבעת בפרט שיתפו פעולה וחתמו על כל המסמכים, שהוצגו להם ע"י הבנק למשכנתאות, בלי לקרוא אותם. כפי שאמר הנתבע: " כאשר זה קרה כאשר חתמנו על החוזה, הוסבר לי שזו הדרישה של הבנק. והמטרה היתה לעזור לנו ובמסגרת התהליך של רכישת ה'דירה באתי לבנק עם ו' וחתמתי על המסמכים לא קראתי אותם ולא נכנסתי לשיקולים של הבנק ..." (פר' עמ' 21, ש' 11-13) ובהמשך חקירתו הנגדית של הנתבע ענה:

" ש. למה רשמתם את הדירה שליש שליש שליש

ת. זו לא היתה סוגיה שאני התעמקתי בה, זו היתה דירה שהורי רכשו והיא נרשמה כפי שהם קבעו.

ש. ולא שאלת אותם?

ת. לא. אני לא חושב שאם מישהו עושה לך טובה ענקית אתה צריך לבדוק בקרביים למה זה נרשם ואיך. הייתי אסיר תודה " (פר' עמ' 21, ש' 30 עד עמ' 22 ש' 3).

37. הנתבעת השיבה באותו אופן: " קראו לי לבוא לחתום בבנק. סמכתי על חמי וחמותי אמרו לי תחתמי. אני חתמתי והלכתי. לא קראתי את מה שחתמתי ובטח שהיו ערימות של מסמכים. כולנו חתמנו יחד ברצף על ריבוי מסמכים ". (פר' עמ' 30, ש' 14-16). וגם בהמשך:

" ש. אני מפנה לסעיף 11 ג' עמוד 30 לאותה בקשה, שם הצהרת שהנכס לא ישמש לך למגורים. שוב, אם זו מתנה למגורים כדבריך מדוע לא הצהרת דברים נכונים לבנק.

ת. אותה תשובה. הגעתי לבנק לחתום. ריבוי מסמכים. לא ידעתי אם אני חותמת על נכס משועבד וגם אם היו מחתימים אותי הייתי חותמת על כל דבר. לא קראתי סעיף סעיף אלא נקראתי לבנק לחתימה נטו. לא ניתן להאשים אותי על משהו כאן " (שם, ש' 26-30).

38. ככל שעומדים התובעים על כך שתוכן מסמכי המשכנתא מעיד על מהות העיסקה כאמור בנספח 2 לתע"ר הנתבעת: " מטרת ההלוואה: "רכישת דירה יד שניה להשקעה " (עמ' 28 לתע"ר הנתבעת), הרי התעלמו מן האמור במסמך "טופס הצהרה – יחיד ומיופה כח" (נספח 5, עמ' 38 לתע"ר הנתבעת) לפיו: " אין נהנה בזכויות הגלומות בחשבון ההלוואה זולת בעלי חשבון ההלוואה ". כלומר שני הצדדים לא התייחסו לאמור במסמכי המשכנתא כמבטאים את כוונתם האמיתית.

39. לא היה חולק כי התובע עמד מאחורי כל העסקה כולל אופן חתימת חוזה המכר עם המוכרים ביום 20/7/16 (נספח 1 לתע"ר הנתבעת), ערך "סקר שוק" בבנקים למשכנתאות, ובחר בבנק בו ניהלה התובעת את חשבונה. יוער כי התובעים לא צירפו לכתב התביעה או לתצהיר העדות הראשית מטעמם את מסמכי ההלוואה מהבנק ---, אלא היתה זו הנתבעת שצירפה אותו, ולא בכדי. כל טענות התובעים בעניין השיקולים בצירוף הנתבעים להסכם המשכנתא נסתרות מכך שחוזה המכר נחתם כך שהקונים הם התובעת ושני הנתבעים בחלקים שווים 1/3 כל אחד, והתשלום מההון העצמי שולם זמן רב לפני חתימת המסמך הראשון בעניין המשכנתא ביום 28/11/16 "תדריך ללווה" (נספח 2 לתע"ר הנתבעת). לא הוגש מסמך 'אישור עקרוני" המקובל בבנק למשכנתאות.

40. עדות מנהלת סניף בנק למשכנתאות, שהוזמנה מטעם הנתבעת, בניגוד לעמדת התובעים (תגובת התובעים לבקשה להזמנת העדה מיום 12/2/23), והעידה בדיון האחרון, לא תמכה בטענות התובעים. היא הדגישה כי אין הבנק דורש מהלווים להוסיף לווים או בעלים לנכס, ואינו ממליץ לעשות כן, מאחר ולהחלטות כאלה יש השלכות על חיובי המס. לכל היותר יכול הבנק לדרוש ערב ואף "ערב משלם" (פר' מיום 20/3/23, עמ' 14, אין רצף עמודים בין שני הפרוטוקולים של ההוכחות. פרוטוקול הדיון בו נשמעו בעלי הדין ביום 13/2/23 יכונה " פר' " בלבד).

41. תמוהה גם טענת התובע כי הוא ששילם את התשלומים למוכרים מההון העצמי ואת תשלומי המשכנתא מחשבון, שהוא רק חשבון שלו (סעיפים 24-25 לתע"ר). מעיון בדפי החשבון המדגמיים, שצורפו לתע"ר התובעים, עולה כי התשלומים למשכנתא מינואר 2017 ולפחות עד חודש פברואר 2022, שולמו מחשבון משותף לתובעים "ק' א' ול'" בבנק ---, סניף ---, חשבון מס' --- (נספח ד' לתע"ר התובעים). השוואה לחשבון ממנו שולמו התשלומים מההון העצמי מעיד כי מדובר באותו חשבון (נספח ב' לתע"ר). גם העדה מטעם הבנק העידה:

" ש. אמרת שבדקת את התיק את בדקת מי החשבון המשלם?

ת. לא. זה לא רלוונטי.

ש. אם אני אומר לך שעל פי המסמכים המשלם הוא א' שהוא לא בעל זכויות ולא ערב. השאלה: האם נתקלת במצב שאינו ערב או בעלים יחוייב לשלם את המשכנתא

ת. יחוייב בטוח לא. למיטב ידיעתי המשכתנא משולמת מחשבון משותף של הלווה ושל א'.

ש. אני מדייקת זה לא חשבון משותף אלא חשבון בבעלות א'.

ב"כ הנתבעת:

לדעתי היא מטעה את העדה. רשום שהחשבון הוא משותף של א' ול'.

ב"כ התובעים:

זה מסמך שהראינו בדיון הקודם. אני מפנה לתצהירי עדות ראשית נספח ב'. אני רק מראה שהחשבון אינו משותף.

המשך חקירה:

ת. יתכן ששינו את ההרשאה.

ב"כ הנתבעת:

אני מפנה לסעיף 29, לתצהיר של ל'. וסעיף 25 לתצהיר של א', שם מדובר בחשבון משותף, ראו נספח ד'. תדפיס מיום ינואר 2017.

העדה:

אני יכולה לבדוק לבקשת בית המשפט מאיזה חשבון שולמה הלוואת המשכנתא.

המשך:

ש. באופן כללי, את לא נתקלת באדם שאינו הבעלים ואינו הלווה שמשלם את המשכנתא.

ת. בדרך כלל מי שמשלם זה בעל הנכס, או הלווה, לפעמים משנים חשבון. יתכן שבמקור ההרשאה היתה מחשבון משותף, או רק חשבון על שם ל' ורק אחר כך הוחלף " (פר' מיום 20/3/23, עמ' 15, ש' 33 עד עמ' 16, ש' 24).

42. תשובות העדה, שלא היתה נוכחת בעת החתמת מסמכי המשכנתא ולא בדקה את החשבון ממנו שולמו התשלומים, אינן יכולות לעמוד כנגד מסמכים ברורים של הבנק, ממנו נפרעו התשלומים במשך שנים מ-2017 ועד 2022 ערב הגשת התביעה, והוגשו ע"י התובעים. גם בכתב התביעה הגרסה של התובעים היתה כי התשלומים שולמו מחשבונם (סעיף 26 לכתב התביעה).

43. להשלמת הפרק בדבר כוונת הצדדים בעת ההתקשרות בחוזה המכר ובהסכם המשכנתא, אני מאמצת את טענת הנתבעת לפיה העובדה שהתובעים לא הזמינו את עו"ד --- לעדות פועלת לחובתם. עו"ד --- הינו מי שייצג את הקונים בחוזה המכר (סעיף 12.7 לחוזה המכר, נספח 1 לתע"ר הנתבעת), חתם על אימות שטרי המשכנתא (נספח 7 לתע"ר הנתבעת), על ההצהרה למיסוי מקרקעין (נספח 9 לתע"ר הנתבעת), והינו מכר ותיק של התובע, עוה"ד היה מתייעץ עם התובע, מפנה אליו לקוחות ומקבל ממנו הפניות (פר' 13/12/23 עמ' 10, ש' 9-18) וכן היה מעסיקו של הנתבע (שם, ש' 19-20). אי הבאת עד רלוונטי לעדות מקימה חזקה ראייתית כי לו היה מעיד, לא היתה עדותו תומכת בגרסת מי שנמנע מהבאתו.

44. ויודגש, אין מדובר בהימנעות סתם מהזמנת העד ללא מחשבה על הצורך בה, אלא הימנעות מכוונת בניגוד להצהרה קודמת של התובעים. בתגובת התובעים לבקשה להזמנת העדה, שנזכרה לעיל נכתב באלו המילים: " בכל מקרה וככל שבית המשפט הנכבד ולמרות התנגדות התובעים יאשר את זימון נציג הבנק הרי התובעים יבקשו ועל מנת להזים את חקירת נציג הבנק להזמין את עו"ד --- אשר ערך את ההסכם והיה מעורב בעסקה זו. הח"מ שוחחה עם עו"ד --- וכלל [צריך להיות "ככל"] שבימ"ש יזמנו טלפונית הוא יוכל להתייצב לדיון מחר " (סעיפים 4, 5 לתגובה מיום 12/2/23). כזכור נציגת הבנק הוזמנה, לא העידה ביום הדיון הסמוך, 13/2/23, והתובעים לא הזמינו את עו"ד --- לדיון האחרון, שהתקיים ביום 20/3/23. גרסה זו של התובעים אינה עולה בקנה אחד עם תשובות התובע בדיון ההוכחות:

" ש. עו"ד --- ידע למה אתם רושמים את הדירה גם על שמם ד' וו'?

ת. לא ידע.

ש. לא שיתפתם אותו לגבי המשכנתא והבנק שחייב אותכם לרשום שני לווים צעירים?

ת. לא " (פר' עמ' 10 ש' 21-24, וראו גם עדות התובעת באותו עניין, פר' עמ' 17 ש' 36 עד עמ' 18 ש' 6: " הוא לא ידע דבר. הלכנו אליו רק לצורך החתימה על ההסכם ").

45. המסקנה המסתברת מהסתירה בגרסת התובעים לעניין מעורבותו וידיעתו של עו"ד ---בעסקה, הינה כי לו היה מעיד מטעם התובעים לא היה תומך בגרסתם, והתובעים בחרו במודע לא להזמינו ולא בכדי. מצטרפת לכל אלה השאלה מדוע נמנעו התובעים מלהגיש את החשבונית, שהוציא עו"ד בגין שכר טרחתו בעסקה. לא היה חולק כי התובעים שילמו הוצאה זו כמו גם את שכ"ט השמאי והמיסים, ולמרות זאת הוגשו אסמכתות לכל יתר התשלומים (נספחים ב' עד ז' לתע"ר התובעים) ולא חשבונית שכ"ט עוה"ד. התובע השיב בעניין: " לא ראיתי לנכון " (שם, עמ' 10, ש' 27-32). התובעת השיבה בעניין " בהיסח הדעת. אין לי מושג " (שם, עמ' 17 ש' 32-35) לא היה חולק כי החשבונית מצויה בחזקת התובעים.

46. המסקנה העולה מכל האמור בשלב זה הינה כי, לכאורה, רישום הזכויות בדירה שיקף את כוונת הצדדים, והתובעים לא הרימו את הנטל להוכיח אחרת. כקבוע בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 שכותרתו 'כוח ההוכחה של רישום':

" (א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 95 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין ...".

הנטל להוכיח כי הרישום בפנקסי המקרקעין אינו משקף את מצב הזכויות במקרקעין הוא נטל כבד, והוא, כאמור, מוטל על כתפי הצד המבקש לסתור את הרישום, כאן התובעים (ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס , 21.2.2007).

47. התובעים בעצמם אישרו כי הרישום של זכויותיהם התבטא ברישום שליש בלבד ע"ש התובעת 2, וזאת להבטחת זכויותיהם בדירה. התובע העיד: " רשמנו כך כי במעמד חתימת ההסכם ועוד לפני כן נאמר לזוג הצעיר שזו דירה להשקעה כדי שאני אוכל להוביל את המהלך של קבלת המשכנתא ולצורך שמירת הזכויות שלנו בדירה החלטנו לרשום שליש שליש שליש ... ש. למה לא רשמתם בחלקים אחרים את הדירה? ת. כי כך נראה לי שיהיה נכון לצורך שמירת הזכויות שלנו כבעלי הדירה ..." (פר', עמ' 9 ש' 17-27). התובעת העידה באותו נושא: " זו החלטה של בעלי אני לא מבינה בכך " (שם, עמ' 16, ש' 36).

48. טעם נוסף לרישום הדירה בחלקים שווים על שלושה בעלים, טענה הנתבעת כי התובע אמר לה שאלה "טעמי מיסוי" (פר', עמ' 36, ד' 19-20, חקירה חוזרת). הנתבעת, [עיסוק], מסבירה בעצמה את היתרון ברישום של שליש ע"ש כל אחד מהרוכשים הן לצורך תשלום מס רכישה והן לצורך פטור ממס שבח בעת המכירה (סעיפים 46-47 לסיכומיה). גם בכתב התביעה נכתב כי רישום דירות של התובעים ע"ש בניהם היה " במסגרת תכנון מס לגיטימי עם שיקולי משכנתא " (סעיף 20 לכתב התביעה).

49. ההסבר של תכנון מס לעתיד, מאחר ובעלות של עד שליש בדירה אינה נחשבת לבעלות בדירה נוספת לצורך תשלום מס שבח, סביר. לנתבע היתה דירה נוספת על שמו ב---, שנרכשה ע"י התובעים או התובע, והועברה בחזרה לתובע בשנת 2021 בסמוך לפרוץ הסכסוך בין בני הזוג (פר' עמ' 9 ש' 23 עד עמ' 10 ש' 8 וכן עמ' 12 ש' 29 עד עמ' 13, ש' 17). אמנם התובע, המומחה ל--- מקרקעין לא אישר כי יש יתרון ברישום בעלות בשיעור שליש בלבד לצורך הימנעות מתשלום מס שבח בעתיד, אך הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן " חוק המיסוי ") מדברות בעד עצמן. אין הסבר אחר בפי התובעים לחלוקה של שלישים ורישום שליש ע"ש התובעת דווקא מבחינת "תכנון מס". ראו גם הדיווח לרשויות המס, נספח 9 לתע"ר הנתבעת "הצהרת הרוכש": בסעיף 3 " הדירה שרכשתי הנה דירתי היחידה כאמור בסעיף 9(ג1ג)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין " סומן " לא ". עיון במסמך מעיד גם כי בסעיף 8 " רכשתי את הדירה בנאמנות " סימנו הרוכשים " לא ". לא ברור מדוע דווח על מס רכישה בשיעור 8% ונראה כי מדובר בטעות, לאור הקבלות על תשלום מס רכישה שצירפו התובעים.

50. סעיף 49ב' לחוק המיסוי דן ב" פטור לדירת מגורים מזכה " ומתייחס ל" דירתו היחידה של המוכר ...". סעיף 49ג' לחוק המיסוי מוסיף כי " לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

...

(3) חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ".

51. תשובת התובע בהפנייה כאמור בסעיף 49 לעיל מתחמקת, ומתייחסת למכירת הדירה שנרשמה ע"ש הנתבע ב---, בתוך 4 שנים מרכישתה, אך הוא טוען כי עניין זה לא היה בתכנון, ולא דובר על מכירתה:

" ת. כי אם.. אני אצטט את חוק מס שבח, ברגע שאת קונה דירה חילופית הדירה הקודמת אינה נחשבת לפי מס שבח. לפי מיטב זכרוני שנת 2016, כל אדם היה זכאי למכור כל 4 שנים דירה, כך שלא היתה בעיה.

ש. זה נכון שעל פי חוק מיסוי מקרקעין, שרושמים דירה שליש שליש שליש, אין עניין של מס שבח, גם כאשר מוכרים דירה נוספת?

ת. לא מדויק. במקרה הזה הנושא בכלל לא עלה על הפרק ".

52. סיכום פרק זה מביא למסקנה כי כוונת הצדדים המשתמעת מהתנהלותם בחתימה על חוזה המכר והמשכנתא, כולל ביצוע מלוא התשלומים ע"י התובעים, ושמירת זכויותיהם ברישום שליש הזכויות ע"ש התובעת, מלמד על כוונה לחלוקת הזכויות בדירה לשלושת הבעלים הרשומים, כאשר חלקם של הנתבעים מהווה מתנה.

53. חיזוק לכך ניתן למצוא בבחירת המילים של התובעים בתצהירי העדות הראשית שלהם, המעידה על הכוונה האמיתית שלהם: " נתנו לבן ולכלה את כלל כספינו הנזילים, אשר עמלנו עבורו במשך שנים רבות " (סעיף 37 לתע"ר התובע, סעיף 41 לתע"ר התובעת).

54. נפנה לבחון את הטענה לכריתת הסכם נאמנות, אשר גם בה כל הנטל רובץ על כתפי התובעים, כאמור בפרק זה, נטל כבד בניגוד לרישום.

ב. האם נכרת הסכם נאמנות?

55. סעיף 2 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979 (להלן: " חוק הנאמנות ") קובע: " נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש ".

56. הפסיקה קבעה כי אין הכרח כי נאמנות תיכרת במסמך בכתב, וההיפך, דרישת הכתב אינה תנאי. ראו תמ"ש (באר שבע) 47590-02-10 גולדשטיין נ' בלאבן , 9.1.2012:

" דרישת הכתב אינה תנאי לקיומו של חוזה נאמנות ויתרה מכך, לעיתים קרובות נכרת חוזה נאמנות ללא דקדוקי פורמליות או פירוט תנאי הנאמנות וזאת בשל יחסי האמון שמטבע הדברים יוצר הנאמנות רוחש לנאמן [שלמה כרם נאמנות 184, 307 (מהדורה רביעית חדשה ומורחבת, 2004)].

מן האמור לעיל עולה כי הגם שלא הוצג הסכם ביחס להיותה של התובעת רשומה כבעלת הזכויות בדירה בנאמנות עבור הנתבעת, אין בעניין זה כשלעצמו כדי לשלול את אפשרות קיומה של נאמנות כזו.

עם זאת, הנטל להוכיח כי למרות הרישום, הנתבעת היא הבעלים של הזכויות בדירה מונח לפתחה של הנתבעת, ומשיש בטענתה משום סתירת הרישום הקיים הרי שהנטל המוטל על כתפיה הוא, כאמור, נכבד ביותר.

משכך יש לבחון את טענותיה של הנתבעת והראיות שהוצגו על מנת לקבוע האם יש בהן כדי להרים את נטל ההוכחה ".

55. בענייננו הקֶשֶר המשפחתי והאמון הרב שרחשו הצדדים זה לזה פועל בשני כיוונים מנוגדים. מן הצד האחד, יחסי האמון בין הצדדים מביאים לכך שלא יקפידו על עריכת הסכם בכתב ועל פרטיו. בתמ"ש (נצרת) 2057-03-12 מ.מ.כ. נ' ז.כ. (2.1.2014) מסכם כב' השופט א' זגורי את ההלכה ובין השאר מציין:

" אם כך בכלל, דומני כי ביחסי משפחה בפרט; לעיתים קרובות נכרת חוזה נאמנות ללא דקדוקי פורמליות או פירוט תנאי הנאמנות וזאת בשל יחסי האמון שמטבע הדברים יוצר הנאמנות רוחש לנאמן... במקרים אלה אין הצדדים מנסחים בבירור את טיב העסקה ותנאיה. על כן וביחס לשאלות שלא הוסדרו במפורש בין הצדדים, על המשפטן לפנות לכללי פרשנות של דיני החוזים ...".

56. התובעים עצמם נימקו את אי עריכת הסכם בדבר הנאמנות בהעדר צורך כזה ביחס לנתבע, בנם, ובאי רצון לפגוע בנתבעת, כלתם, כאמור בחקירת התובע (פר' עמ' 10 ש' 33 עד עמ' 11 ש' 5):

" ש. למה לא עשיתם הסכם עם ד' וו' שמשקף את טענתכם כי הדירה היא שלכם ולא שלהם, הרי גם אתה בתחום וגם ד'.

ת. אם גבירתי תקרא את תצהיר של ו' שם היא כותבת שהיחסים היו מצויינים באותה תקופה. שקלתי להחתים אותה על מסמך מסוים אם הייתי מחתים אותה יחסי האמון היו מתערערים וזה היה גורם לקרע שלא רציתי שיקרה ואכן נשארו יחסים טובים מאד.

ש. אם היית מחתים גם את ד' וגם את ו' האם עדיין אתה עומד על מה שאתה אומר?

ת. ד' הוא הבן שלי. ולא הייתי מחתים אותו. אם אני צריך להחתים את בני - מצבי גרוע ".

57. מן הצד האחר, ביחסי משפחה קיימת החזקה לפיה העברה ללא תמורה נעשית מתוך כוונה לתת מתנה:

"... כאשר מדובר ביחסי משפחה – קיימת חזקה, שאף היא ניתנת לסתירה, כי העברה ללא תמורה נעשית מתוך כוונה לתת מתנה ... יחד עם זאת, יש להדגיש כי חזקה זו מצומצמת רק לקשרים אשר בהם טבעי להניח שמדובר במתנה, למשל, כאשר מדובר ביחסים שבהם המעביר מחוייב לדאוג לרווחתו הכלכלית של הנעבר (כמו ביחסים של הורים וילדים) ..." (ע"א 3829/91 וואלס נ' גת , פ"ד מח(1) 801 (1994), ע"א 34/88 רייס נ' עזבון אברמן ז"ל , פ"ד מד(1) 278 (1990)).

58. בענייננו ראינו כי לאורך שנות נישואי הנתבעים, משנת 2010, וככל שהמשיכו הנתבעים והביאו את ילדיהם לעולם, היה הרצון התמידי של התובעים לדאוג להם ולרווחתם, בהתחשב בכך שהבינו כי אין בכוחם של הנתבעים לרכוש דירה, לשאת במשכנתא או אפילו לשלם דמי שכירות. כאמור בדברי התובע בחקירתו:

" ש. אני מפנה לסעיף 20 לתצהיר שלך, אתה אומר שבני הזוג הסכימו להצעה לגור בדירה ללא תמורה על אשר יעלה בידם לשכור דירה אחרת או לקנות דירה אחרת.

ת. כן.

ש. והיכולת לשכור או לקנות דירה אני מבינה שזה לא משהו שקרה מאז ועד היום

ת. לצערי זה לא קרה. אבקש להרחיב ושומע מבית המשפט כי אין צורך בכך היה מקום לכתוב את כל הגרסה בתצהיר .

ש. בוא ניקח מצב שלזוג לא תהיה יכולת כלכלית לא לשכור או לקנות דירה האם היו יכולים להישאר בדירה זו עד אחרית ימיהם .

ת. מניח שכן. לא אגרש את בני חד משמעית .

ש. אתה מסכים שהדרך היחידה לבני הזוג להיות בעלי דירה אז והיום זה רק אם אתם תתנו את המימון לכך?

ת. באופן תיאורטי כן " (פר' עמ' 11 ש' 26 עד עמ' 12 ש' 1).

59. כך בנוסף לחזקת הרישום במקרקעין, עומדת לטובת הנתבעת גם חזקת המתנה בין בני משפחה קרובים. בעוד שברגיל כאשר מודה המקבל בקבלת כספים, עובר אליו הנטל להוכיח כי המדובר במתנה, הרי שבין קרובי משפחה, החזקה היא הפוכה, המתנה היא החזקה, והנטל להוכחת הלוואה או כל קונסטרוקציה משפטית אחרת, נשאר על כתפי התובעים. ראו תמ"ש (תל אביב יפו) 11150/07 ס.ל. נ' א.ל. , 24.6.2009:

"הלכה זו סוייגה למקרים בהם אין מדובר בקרובי משפחה מדרגה ראשונה. כאשר מדובר ביחסי משפחה – קיימת חזקה, שאף היא ניתנה לסתירה, כי העברה ללא תמורה נעשית מתוך כוונה לתת מתנה, והטוען כי אין המדובר במתנה – עליו נטל ההוכחה. חזקה זו מצומצמת לגבי למערכות יחסים המאופיינות בתמיכה, הענקה ונתינה ללא תמורה של צד אחד למשנהו, כגון יחסי הורים, ילדיהם ובני זוגם. וראה ע"א 3829/91 אבינועם וואלס נ. נחמה גת, פ"ד מ"ח (1) 801; ו ע"א 34/88 רייס נ. עזבון אברמן ז"ל, פ"ד מ"ד (1) 278 ".

60. יפים לענייננו דברי כב' השופט יעקב כהן בתמ"ש (ראשון לציון) 7630/06 י.פ. נ' ר.פ.ה. , 11.12.2006, שלא נס לחם, ובתי המשפט לענייני משפחה חוזרים ומאזכרים אותם:

" ב. שונים הם פני הדברים כשמדובר ביחסי קירבה בדרגת קירבה ראשונה ובמערכות יחסים המאופיינות בתמיכה, הענקה ונתינה ללא תמורה של צד אחד למשנהו, כגון יחסי הורים, ילדיהם ובני זוגם.

במקרים אלה קיימת, עפ"י ההלכה המשפטית, "חזקה הפוכה":

ניסיון החיים מלמד כי הורים נוהגים להעניק לצאצאיהם מתנות כספיות ואחרות. משנישאים הילדים ומקימים משפחה משלהם, הופך בדרך כלל אף בן זוגם (ובעיקר לאחר שנולדו לזוג הצעיר ילדים משותפים) לחלק מהמארג המשפחתי החוסה "תחת כנפיהם" של ההורים והנתמך בסיועם.

הנתינה לצאצא או לבן זוגו, במקרים שבהם חיים בני הזוג חיי שיתוף ועושים שימוש משותף בכספים המגיעים אליהם מכל מקור, הינה אזי נתינה משותפת לשני בני הזוג.

בהתבסס על הגיון הדברים וניסיון החיים, נתינה שכזו לצאצאים ולבני זוגם תסווג כמתנה, אלא אם כן יוכח מפורשות כי הנתינה ניתנה בגדר הלוואה או כנגד תמורה מוגדרת (ראה: ע"א 3821/91 אבינועם וואלס נ. נחמה גת, פ"ד מ"ח (1) 801 – ו ע"א 34/88 רייס נ. עזבון אברמן ז"ל, פ"ד מ"ד (1) 278).

ג. פסיקת ביהמ"ש העליון החילה את " החזקה ההפוכה " על קירבה משפחתית ראשונה בלבד, כגון יחסי אב ובנו.

אולם מציאות החיים מלמדת כי יש להפעיל את החזקה ההפוכה כל אימת שמוכח כי בין קרובי המשפחה שוררת מערכת יחסים המקימה מטיבה ומטבעה את ההנחה שהנתינה מצד אחד למשנהו עשויה להיות מסווגת כמתנה ".

61. כוונת הנותן ביחס ל"עיסקה" מתנה, הלוואה או נאמנות נבחנת במועד ההתקשרות ולא בדיעבד. ראו תמ"ש (ראשון לציון) 52666-11-10 א.ל. נ' א.ל. , 23.6.2013:

" הכוונה אצל צדדים המתקשרים בחוזה היא מבחן אובייקטיבי (מבחן האדם הסביר), והדגש מושם על גילויה החיצוני של ההסכמה ולא על הכוונות הפנימיות או המחשבות המלוות אותה.

כשעסקינן בהסכם המתנה, המבחן האובייקטיבי נותר על כנו ואינו מאבד מתקפותו. אולם היות ומדובר בחוזה חד צדדי, שביצועו מוטל על צד אחד בלבד והוא אינו יוצר חיובים הדדיים של המתקשרים בו – הרי שמייחסים משקל שונה לרצון המקבל ולרצון הנותן, הדגש מושם במיוחד על רצון הנותן ועל גמירות דעתו בזמן יצירת החוזה , ולכך ניתן משנה חשיבות. אינטרס ההסתמכות של הניצע אשר זוכה ככלל למעמד בכורה, מפנה את מקומו במידה מסוימת לרצונו של נותן המתנה שלרצונו ניתן משקל יתר וההגנה על אינטרס המקבל פוחתת. רק כאשר המצג האובייקטיבי שייצר נותן המתנה מצביע בצורה ברורה וחד משמעית על כוונתו להעניק את המתנה זאת בניגוד לכוונתו הסובייקטיבית ניתן משקל יתר על אינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה ( ע"א 6296/05 כהן שלעיל, שם; ע"א 3601/96 בראשי שלעיל, שם) .

שאלת כוונתו וגמירות דעתו של המעניק הינה שאלה שבעובדה, אשר את התשובה לה ניתן ללמוד ממכלול הנסיבות העובדתיות ונסיבות כל מקרה, לרבות: התנהגות הצדדים, דברים שנאמרו לפני כריתת החוזה ולאחריו, תוכן החוזה ואף ניסיון החיים וכללי ההיגיון ( ע"א 6296/05 כהן שלעיל, שם) " (ההדגשה לא במקור, ג.ס.ב.).

62. כאמור, אין מניעה להכיר ב"נאמנות משתמעת" ואין דרישת כתב אף ביצירת נאמנות ביחס למקרקעין, עם זאת העדר הכתב מכביד על הרמת נטל ההוכחה.

63. בענייננו אני קובעת כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח כי הכוונה בהתקשרות היה ליחסי נאמנות. מסקנתי מבוססת במכלול ההתנהלות, המסמכים וגם יחסי הכוחות בין הצדדים. התובעים, אנשים מבוססים פנסיונרים של ---, התובע, [עיסוקים], מנהל נכסים שלו ושל בניו, בעל ידע הן בענייני מקרקעין והן ב---, ובעיקר, אבי הנתבע, סבם של ילדי הנתבעים, שסייע להם בכל משך חיי הנישואין ללא הסכמים או תנאים. שניהם בעלי יכולת כלכלית מוכחת ועוד נכסים פיננסיים בבנקים. מן הצד האחר, הנתבעים, בני זוג שעובדים, אך לא הצליחו להגיע לדירה משלהם ולו דירה שכורה, הביאו לעולם שלושה ילדים בשנים ---, האשה [עיסוק] והאב אמנם למד [מקצוע], אך לא הגיעו לעצמאות כלכלית, וחשבונם ביתרת חובה.

64. על מנת שתוכר נאמנות על התובעים היה להוכיח כי למרות שרצו לרכוש דירה להשקעה, היה טעם לרישומה כפי שנרשמה: שליש על שם התובעת ושליש על שם כל אחד מהנתבעים. הטעם שנתנו התובעים, נטילת משכנתא עם לווים צעירים, אינה מתקבלת, ויוסבר. התובעים, כאמור, בעלי נכסים. היו בידיהם מלוא הכספים למימון ההון העצמי ברכישת הדירה – כ-780,000 ₪. כמו כן רק בחשבון התובעת היו בעת בקשת המשכנתא מעל מיליון ₪. בפועל לא נזקקו התובעים כלל למשכנתא לצורך רכישת הדירה, אלא ניתן להניח כי התובע, הבקיא בתחום, העריך כי עסקת המשכנתא והריבית עליה משתלמת כלכלית.

65. טענת התובעים כי הבנק למשכנתאות סרב לתת להם משכנתא ל-15 שנה ללא צירוף הנתבעים כלווים התבדתה מעדות נציגת הבנק למשכנתאות, גב' --- וראו ההתייחסות בסעיף 40 לעיל ולהלן:

" ש. מה עמדת הבנק לגבי מבקשי משכנתא בגיל 65 68

ת. אנו יכולים לתת משכנתא לאנשים בגיל זה ל- 12 שנה . כלומר עד גיל 76, כל היתר תלוי בנתונים שלהם. דו"ח אשראי, טיב הנכס, טיב הלווה.

ש. ואותה עמדה היתה לבנק בשנת 2016?

ת. כן. אגב בבנקים אחרים הגילאים משתנים, יש נהלים שונים, יש בנקים שנותנים גם עד גילך 80.

ש. לטענת א'ק' הוא טוען שבשנת 2016, בהיותי בן 68 הוא פנה אליכם בעניין קבלת משכנתא בנוגע לנכס ברח' [הדירה] ולדבריו נמסר לו על ידכם כי ניתן לקבל משכתנא רק עד גיל 65 מה דעתך על כך

ת. אני לא הייתי שם. ואין תיעוד למה שנאמר . אני לא יודעת מה נמסר באותו מעמד. הנהלים שלנו לא השתנו. מישהו בן 65 יכול לקבל משכנתא מקסימום ל- 11 שנה " (פר' מיום 20/3/23, עמ' 22 עד 32, ההדגשות שלי, ג.ס.ב.).

66. התרשמתי מחקירת העדה כי התובע לא ביקש כלל להירשם עם התובעת כבעלים או לווה (הוא מבוגר ממנה, אך יש לו הכנסה, שלא נבחנה). כך נשאלה העדה רק על הכנסתה של התובעת, וענתה כי היתה נמוכה מדי בשביל סכום ההלוואה במנותק מהכספים, שהיו בחשבונה (שם, עמ' 14 ש' 36 עד עמ' 15 ש'8 ). לא היתה התייחסות להכנסת התובע ולהכנסת התובעים מדמי שכירות (ראו סעיף 3 לתע"ר התובעים: " אנו מתקיימים מקצבאות פנסיה וכן מדמי שכירות מדירה הרשומה על שמנו ". בסעיף 1 לכתב התביעה נכתב נוסח דומה, ללא סכומים, בעוד שביחס לנתבעים פורט גובה שכרם בסעיפים 2 ו-3 לכתב התביעה). בחקירה הנגדית סרבה התובעת להשיב בעניין (פר' עמ' 18 ש' 32-34). כלומר שאופן רישום הרוכשים בחוזה הרכישה ובמסמכי המשכנתא נקבע על ידי התובע מלכתחילה ולא נולד עקב דרישת הבנק למשכנתאות:

" ש. הגב' ל' שיושבת פה מספרת כי היא פנתה לבנק לקבל משכנתא והיא היתה באותו זמן בת -- והבנק התנה את קבלת המשכנתא בשני תנאים מצטברם אחד: שתמציא לווה צעיר בשנים והשני שאותו לווה יירשם כבעל זכויות בנכס המקרקעין שלגבי נלקחה המשכנתא מה יש ך לומר

ת. ההנחיות אצלנו מפורשות אנו לא ממליצים ולא אומרים מקיימים את מה שהלקוח מבקש . ובעקבות בקשתו אנו אומרים אם יש למשכנתא סיכוי להתקבל או להידחות. אין לי מושג כי לא הייתי שם.

ש. לגבי התנאי השני, האם יש נוהל בנק שמחייב לווה נוסף במשנתא לרשום את שמו במקרקעין?

ת. בוודאי שלא.

ש. תוכלי לפרט ולהסביר

ת. הבנק יכול להגיד אם בקשה מאושרת או לא. הוא יכול להגיד שהבקשה תאושר בכפוף להכנסת ערב או לווה אבל הוא לא מאלץ לקוח לבצע טרנזקציה. יש ענין מיסויי שאסור לנו להיכנס אליהם ולכן אני לא מניחה שמישהו המליץ להכניס עוד לווה ". (שם, עמ' 14, ש' 4-16).

67. התובעים כלל לא הציגו בקשה עקרונית, שהגישו או סירוב שקיבלו מהבנק. העדה השיבה לשאלותיי כי " זה בתוך התהליך יש תמיד אישור עקרוני " (שם, עמ' 18, ש' 6-9) אך לא ידעה להשיב מתי ניתן אישור עקרוני בהלוואה זו. הבנק גילה מסמכים לפי צו הסרת חיסיון ולא הוצג מסמך "אישור עקרוני". התובעים לא הגישו בכתב התביעה או בתע"ר כל מסמכים מבנק --- שנתן את המשכנתא, אלא הנתבעת היא שהגישה את מסמכי הבנק למשכנתאות לפי הצו שביקשה, וצירפה לתע"ר מטעמה. גם אז לא ביקשו התובעים להוסיף מסמכים, אשר אמורים להיות בחזקתם. התובעת העידה כי " כל מסמכי הבנק הוגשו " (פר' עמ' 16, ש' 30-34). כאמור לעיל חוזה המכר נחתם ביום 20/7/16 ומסמכי המשכנתא המוקדמים ביותר הוצגו מיום 28/11/16. אין כל אסמכתה לאיזו מטענות התובעים, שתצדיק את עריכת חוזה המכר ולאחריו את מסמכי המשכנתא כפי שנערכו, ואין תמיכה לטענת הנאמנות, בניגוד למסמכים, כפי שהם והרישום בלשכת המקרקעין.

68. התובעים מסרו גרסאות שונות בעניין סירוב הבנק לתת משכנתא, כך טענו כי היה מחסום של גיל התובעים, אך בדיון טען התובע כי קיבל סירוב " בגלל העו"ש של בני הזוג שהיה במינוס " (פר' עמ' 9 ש' 14). השינויים בגרסתו עולים כל העת. ראשית הוא מאשר כי קודם נחתם חוזה המכר בחלוקת הבעלות שליש לכל אחד, ורק לאחר מכן פנה לבנק, ואז טען כי הסירוב למתן המשכנתא היה בגלל מצבם הכלכלי של הנתבעים, והוא התחייב לשלם את המשכנתא מחשבונו ולא מחשבון התובעת. אין הגיון בהסבר, שבא בעקבות השאלה על כך שלתובעת היו כספים נזילים בחשבונה. התובע משיב כי לא בדק את הנושא, אך סיפר כי פקידת הבנק שפנתה אליו הסבירה לסניף הראשי את עניין הבטחונות, וכך התקבל האישור למרות מצבם של הנתבעים בחשבונם. ניתן לראות את הגרסאות השונות העולות בכל הזדמנות. יוזכר כי ממסמכי הבנק עלה כי הנתבעת מסרה את הנתונים של הנתבעים רק ביום 28/11/16 (עמ' 34 לתע"ר הנתבעת), יום חתימת המסמכים. ראו קטע מעדות התובע, ההדגשות שלי:

"ש. אז בעצם ניתן לומר שחוץ מהיכולת להחזיר את המשכנתא היה לכם ביטחון כספי, כספים נזילים למלוא כיסוי המשכנתא נכון ?

ת. לא בדקתי את הנושא הזה . אני יכול לספר כי אחרי שהגשנו את הבקשה למשכנתא כולל את העו"ש של הזוג הצעיר אותה גב' חיה הזמינה אותי אישית לבנק, באתי ושאלתי מה הדחיפות? והיא אמרה מי שאמור לאשר את המשכנתא זה הסניף הראשי בתל אביב, והם לא אישרו, ואני אמרתי לה אנו בבעיה, ההסכם נחתם, נרשמו הערות אזהרה, אנחנו בפלונטר רציני. היה לי איתה יחסים טובים, היא פנתה לסניף בתל אביב הסבירה להם את עניין הבטחונות בבנק והיתה הבטחה שלי כלפיה כי את תשלום המשכנתא אני אשלם מן החשבון האישי שלי, ולא מן החשבון שלה, וכך היה עד היום. זה משולם מחשבוני.

ש. כבר חתמתם על הסכם מכר, היא אמרה למה הבנק לא רצה לאשר?

ת. בגלל העו"ש של בני הזוג שהיה במינוס .

ש. איך מלכתחילה הם קיבלו אותם ונתנו לכם אישור עקרוני?

ת. קיבלנו. אחרת לא היינו מגישים ".

69. אישור עקרוני לא קיים, לא בידי התובעים ולא בתיק הבנק, ואין תימוכין לגרסת התובעים. הם גם אינם עקביים בגרסה בעניין דרישת הבנק ללווים ורוכשים צעירים, שכן כעת מתברר כי הרוכשים הצעירים היוו מחסום לקבלת ההלוואה ויכולתם של התובעים, שניהם או מי מהם, היא שהביאה לאישור המשכנתא.

70. התובעת בכלל העלתה בתצהירה גרסה שונה לפיה הבנק סרב לתת משכנתא לתובע עקב גילו והסכים לתת לה משכנתא ל-15 שנה בחשבונה, ודרש את הלווים הצעירים למרות שחשבון העו"ש שלהם לא היה במצב טוב. אין התייחסות להתחייבות התובע לתשלום המשכנתא מחשבונו, מה שגם הוכח כלא נכון: " פנינו לבנק שלי בבנק --- , בו מתנהל חשבוני הפרטי, וביקשנו אישור עקרוני מהבנק הממשכן לקבלת משכנתא. לאור גילו של בעלי בזמן הגשת הבקשה למשכנתא – -- הבנק לא אישר לבעלי את קבלת המשכנתא. לעומת זאת גילי דאז היה -- , חשבוני התנהל בבנק זה והיו לי בו קרנות השתלמות וחסכונות ... לבסוף הבנק הסכים לתת לי פריסת משכנתא ל-15 שנה בתנאי שנביא לווים צעירים שיהוו חלק מהמשכנתא. לבסוף אושרה לי הלוואה, היו לי קרנות השתלמות וחסכונות השתלמות שהיה בו כיסוי מלא להלוואה, ולמרות שהעו"ש של הילדים היה במצב לא טוב " (סעיפים 17-19 לתע"ר התובעת). ניתן לראות את אי ההתאמה בגרסאות השונות, ההתעלמות מפער המועדים בין הפניה לבנק (סוף נובמבר 2016) לבין החתימה על חוזה המכר (20/7/16) והעדר ראיות לאישור עקרוני כלשהו לפני נובמבר 2016.

71. אך לא די בכך שהבנק לא העלה את הדרישה לרישום הנתבעים כלווים ובוודאי שלא כבעלים. הוכח מעדות התובע ונציגת הבנק כי לו היו התובעים מסתפקים בהלוואה ל-12 שנה מפאת גילם, לא היו נדרשים לכאורה להוספת ערבים או לווים. כאמור התובעים הינם בעלי היכולת הכלכלית ולתובעת נכסים פיננסיים בבנק עצמו, ואילו הנתבעים בעלי יכולת כלכלית נמוכה. התובעים לא הוכיחו כי ההפרש בסכום ההחזר החודשי בין משכנתא ל-15 שנה ול-12 שנה משמעותי, עד כדי כך שהתחייב לערוך את חוזה המכר והסכם המשכנתא כפי שנערך – ע"ש התובעת ושני הנתבעים במקום ע"ש שני התובעים.

72. אם כך אין בפי התובעים טעם ענייני לרישום הזכויות על שם הנתבעים, אפילו הטענה כי הוספת לווה צעיר היתה משפרת את תנאי המשכנתא, מתבדה לאור יכולתם הכלכלית הרעועה של הנתבעים. לכל היותר, לו היה בכך אמת, היו יכולים התובעים להסתפק בצירוף הנתבע בנם. כאמור אין כל ראיות לטענה כי המשכנתא היא שהיוותה את השיקול לאופן רישום הזכויות, או כי התובעים נדרשו כלל למשכנתא לרכישת הדירה.

73. בכתב התביעה ובתע"ר ציינו התובעים בנוסף למשכנתא שיקולי מיסוי ברישום " מדובר במסגרת תכנון מס לגיטימי עם שיקולי משכנתא " (סעיף 20 לכתב התביעה, סעיף 18 לתע"ר), אך בדיון הכחיש התובע את הטענה (פר' עמ' 9, ש' 28 עד עמ' 10 ש' 8), לא חזר עליה גם בסיכומים, וביקש להדוף את טענת הנתבעת בעניין. היא דווקא נתנה טעם מבורר של תכנון מס לטובת הנתבע, שכבר היה בעלים של דירה, ואשר בעלות בשליש דירה נוספת, לא תחשב מבחינתו כבעלות בשתי דירות. כזכור הדירה הנוספת של הנתבע הועברה מייד עם תחילת הסכסוך בין בני הזוג לתובע, אביו (פר' עמ' 13, ש' 13-19).

74. אני מוצאת כי לא היתה לתובעים מניעה לרכוש את הדירה להשקעה על שמם, ככל שכך ביקשו, ולהמשיך לתת לנתבעים רשות להתגורר בה ללא תשלום שכירות למעט הוצאות אחזקת הבית, כפי שנהגו מתחילת חיי הנישואין שלהם. כזכור מתחילת נישואיהם גרו הנתבעים בדירות של מי ממשפחת התובעים, דירת ירושת התובעת ודירת אחיו של התובע, ולא קם צורך לרשום אותם כבעלי זכויות. התובע טען כי בשתי הדירות הראשונות נערכו הסכמי שכירות פורמליים, לצורך רישום ברשויות לצורך תשלום חשבונות, אף שלא הציג איזה מהם (פר' עמ' 12, ש' 7-14). הנתבעת העידה כי נחתם הסכם שכירות פורמלי בדירת האח ---, שנערך לצורך קבלת תו חניה, כלומר לבקשת הנתבעים ולא התובעים (פר' עמ' 26 ש' 23-25). התובע העיד כי גם בדירה היו הנתבעים במעמד של שוכרים, אך לא נחתם חוזה שכירות מאחר וכבעלים היו יכולים להירשם כמחזיקים ללא חוזה שכירות (פר' עמ' 12, ש' 11-12).

75. התחקות אחר כוונת הצדדים במכלול הראיות מביאה למסקנה של מתן מתנה, תוך שמירת חלקה של התובעת בשיעור שליש, לאור מימון העסקה כולו על ידי התובעים. כאמור בין בני משפחה מקרבה זו קיימת חזקת המתנה, והיחסים הקרובים, כמו גם התלות הכלכלית של הנתבעים בתובעים, תומכים בפרשנות הסכמת הצדדים ככזו, ולא כטענת התובעים.

76. התובעים שינו מגרסתם בכמה עניינים מהותיים, נציגת הבנק לא תמכה בגרסתם, והם לא הזמינו לעדות עד שהיה רלוונטי לטענתם, עוה"ד שייצג את הצדדים בעסקה.

77. הסתמכותם על סעיפים שהיו מודפסים במסמכי המשכנתא עליהם חתמו גם הנתבעים והמציינים " רכישת דירה יד שניה להשקעה " אינה מספקת, הן מאחר ושני הנתבעים העידו כי לא קראו את המסמכים מכח האמון שנתנו בתובע ומהכרת התודה על המתנה, והן מאחר ובמסמכים נרשמו גם סעיפים אחרים, שאינם נכונים כמו " אין נהנה בזכויות הגלומות בחשבון ההלוואה זולת בעלי חשבון ההלוואה " (ראו ההפנייה בסעיף 28 לעיל). או " הנכס המשועבד משמש/ישמש לי למגורים " – סומן " לא " (עמ' 30 לתע"ר הנתבעת). הסתמכות על מסמכים חתומים ע"י הנתבעים מביאה גם להצהרת שלושת הרוכשים בטופס הדיווח לרשות המסים: " לא " לסעיף " רכשתי את הדירה בנאמנות " (ראו הפניה בסעיף 49 לעיל). אני מניחה, מעבר לצורך, כי העובדה שיש שלושה רוכשים, שביחס לכל אחד מהם התשובות שונות, הביאה לתשובות שלא כולן תואמות את העובדות. דווקא התשובות בעניין הנהנה בחשבון ההלוואה והנאמנות תומכות בגרסת הנתבעת ולא בזו של התובעים, בהינתן כי הן רלוונטיות לשלושת הרוכשים.

ג. הזכויות בדירה, המשכנתא, דמי שימוש או פיצויים

70. הנתבעים לא נדרשו מעולם לשלם עבור רכישת הדירה, דמי שכירות או תשלומי משכנתא על כן לא ניתן לטעון כי הפרו כל התחייבות באופן המצדיק השבת הסכומים שנתנו התובעים עבור רכישת הדירה. התרשמתי, כאמור, כי התובעים העלו את הטענה לעניין רכישת הדירה להשקעה שלהם ורישומה בנאמנות ע"ש הנתבעים רק בדיעבד ועם פרוץ הסכסוך בין הצדדים. בזמן אמת וכשיחסי בני הזוג והתובעים והנתבעת היו תקינים סייעו התובעים לבני הזוג ללא סייג, האמינו בנתבעת ולא רצו לפגוע בה כך שלא חתמו עימה הסכם נאמנות, וצירפו את שמה כבעלים למרות שיכלו לרשום את הדירה על שמם או לצרף רק את הנתבע לצרכי המשכנתא. התובעים מסרו הוראת קבע לתשלום המשכנתא ולא טענו כי ציפו מהנתבעים לשלם את המשכנתא בכל שלב שהוא. התובעים רצו להיטיב עם הנתבעים והכירו במצבם הכלכלי שלא איפשר להם לקנות דירה, אפילו במשכנתא אפילו לא לשכור דירה בעצמם (ראו הפניה בסעיף 55 לעיל).

71. הנתבעת טענה בחקירתה כי ביקשה לשלם את המשכנתא אך הנתבע התנגד לכך:

"ש. ואמרת לב"כ התובעים שבאת לבנק לחתום על מסמכי משכנתא ולא ראית בזה משהו מחייב אלא סתם אסופה של מסמכים?

ת. בעלי התנהג כך בדיוק. לא ראיתי בכך משהו כאסופה של המסמכים אלא הבנתי שאני חותמת על משכנתא ונאמר לי כי חמי וחמתי משלמים על זה.

ש. את אומרת שלא קראת את מסמכי המשכנתא לא התעניינת בסכום לא לצורך מה נלקח המשכנתא או ההחזר החודשי

ת. בעלי סגר עם ההורים שלו. הוא אמר לי זה המצב. ההורים שלי ישלמו את המשכנתא אנחנו מקבלים את הבית מתנה. ואנו נעשה את השיפוץ

ש. את [עיסוק] 13 שנה את דקדקנית ואת חותמת על מסמך עם התחייבות שלך, דירה שלך, ואת לא מבררת מה תנאי המשכנתא לצורך מה נלקחה.

ת. זה לא נכון. ידעתי שאני באתי לחתום עשיתי זאת בדעה צלולה לא ידעתי בדיוק על מה אני חותמת כי שלושתנו חתמתנו ברצף על ערימות של מסמכים

ש. האם שאלת את סכום המשכנתא

ת. כן. ידעתי

ש. האם שאלת מה ההחזר החודשי?

ת. אני לא זוכרת. נאמר לי שהם משלמים. לשאלת בית המשפט האם שאלתי בבנק מה ההחזר החודשי אני משיבה שאני לא זוכרת אולי ד' אמר לי אחר כך.

ש. האם יתכן שלא שאלת כי ממילא לא התכוונת לשלם את המשכנתא

ת. לא. כן היתה לי כוונה לשלם את המשכנתא ואפילו אמרתי לד'. אבל הוא אמר שזה טוב לנו והוא מעדיף את זה כך" (פר' עמ' 35 ש' 13-32).

72. הנתבע אישר את גרסת הנתבעת כי לא היתה להם מחוייבות בעניין המשכנתא עד כדי כך שהוא לא קרא אפילו את חוזה המכר שנחתם אצל עו"ד ---:

" ש. אתה לא חושב שעצם זה שחתמת על הסכם מכר והוא מחייב ויש לך זכויות זו הנגיעה שלך להסכם שמצדיקה קריאת ההסכם?

ת. אני מעלה שוב את הנקודה שזה היה מיידית אחרי ההסמכה שלי ולא עסקתי בכלל בתחום. סמכתי עליו. ומה גם שאחוז נוסף של ביטחון שלי שהם שילמו בלעדית את המשכנתא. לא היתה לי חבות מבחינתי או מבחינת ו' " (שם, עמ' 22 ש' 17-31).

72. הנתבעת גם לא נדרשה מעולם לשלם דמי שימוש (פר' עמ' 35 ש' 5-6).

סיכום

73. אני מסכמת כי אני מקבלת את גרסת הנתבעת לאופי העסקה, וההסכם בינה ובין הנתבע לבין התובעים:

" ש. מה סוכם? שגם תקבלי בית וגם תגורי בחינם בבית. מה סוכם בינכם

ת. כן. סוכם שנגור בבית ושהוא מתנה. שהם לקחו את המשכנתא עליהם. וגם שילמו את עלות הבית.

ש. את זוכרת את עלות הבית

ת. אני לא זוכרת אולי 1.2 או 1.3 מיל'.

ש. 1.280,000 את לא זוכרת סכום כזה?

ת. כנראה שאת צודקת. אבל אני לא זוכרת.

ש. אם זו מתנה, למה הסכמת לקחת התחייבות למשכנתא. עליך?

ת. לא ידעתי את ההשלכות " (פר' עמ' 29 ש' 29-36).

...

" ש. אני מפנה לסעיף 13 לתצהירך שלך, את טוענת שהדירה נרכשה במתנה ולצורך מגורים שלך ושל בעלך?

ת. כן " (שם, עמ' 30 ש' 5-7).

ועוד –

" ש. למרות הרישום בטאבו יש מציאות אחרת. אולי שיח אחר שסוכם עליו. מהו?

ת. שנקבל את הבית במתנה. לוקחים אותנו כלווים במשכנתא אבל חמי וחמותי ישלמו את המשכנתא, ואני נערוך בו שיפוץ ונסדר אותו כפי שנרצה כי הבית הוא שלנו. כי אני לא ארוץ כמו משוגעת ואפרע הלוואה של 60 אלף ₪ וקרן השתלמות לבית שהוא לא שלי (שם, עמ' 32 ש' 9-12).

74. הנתבעת היתה עקבית בגרסתה, שעלתה בקנה אחד עם העובדות לפיהן התובעים שילמו עבור הבית הן מהון עצמי והן ממשכנתא, לא דרשו מהנתבעים כל תשלום לא של המשכנתא ולא של דמי שימוש או שכירות, גם לא בעתיד. לא הוכח כי התובעים הביעו כל דרישה, שהשתכללה להסכמה, בעניין הסדר שונה, מפורש או משתמע, המבסס נאמנות.

75. לאור ניתוח כוונת הצדדים לעיל, אני מוצאת לנכון לא לדון בהרחבה בטענות ההשקעה בדירה. אני מוצאת כי התובעים שילמו עבור שיפוצים מסויימים, והנתבעים עבור שיפוצים אחרים. בקצרה יצויין כי השקעת התובעים בשיפוץ הדירה לפני כניסת הנתבעים עולה בקנה אחד עם התנהלותם לפני רכישת הדירה. גם כשעברו הנתבעים לדירת הבן --- נשאו התובעים בשיפוצה והתאמתה לנתבעים. אין בסכומים שהשקיעו הנתבעים, כ-75,000 ₪ חלק ניכר מהם בריהוט ואיבזור הדירה כדי לשנות מהתוצאה, שהרי קיבלו זכויות ב2/3 מדירה ואפשרות למגורים בה ללא תמורה. אך סביר הוא שישקיעו מכספם בשיפור הדירה לטובתם. התובעים ייחסו להחלפת דוד שמש בדירה שבוצעה על חשבונם לאחר פתיחת ההליכים, אך הנתבעת נתנה לכך הסבר מתקבל על הדעת. היא פנתה לנתבע והוא דאג מייד לתיקון במימון התובעים והוצאת החשבונית על שמם, כראייה שתועיל להם בתיק.

76. התובעים הפנו לפסיקה, והנתבעת התייחסה לכל אחד מפסקי הדין. אין מחלוקת על ההלכה וזו סוכמה על ידי לעיל. מצאתי כי לא היה דמיון בין המקרים, שתוארו בפסקי הדין, לענייננו. אין מדובר ביחסים בין בני הזוג בינם לבין עצמם, בנישואין קצרים, או באי קיום התחייבות בני הזוג לשאת בחיובי המשכנתא. לא היתה כל ראיה להסכם נאמנות מפורש או במשתמע. היו ראיות רבות יותר לתמיכה בטענת המתנה.

77. ההפנייה בסיכומי התובעים לפסק הדין בתמ"ש (קריות) 38702-01-10 27.6.2011 בעייתית, בהינתן כי פסק הדין לא פורסם ואין גרסה מותממת שלו. היה מצופה כי ב"כ התובעים, שייצגה בתיק, תמציא לחבריה נוסח מותמם. עיון בפסק הדין (שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בקריות, ולכן פתוח לעיוני) מלמדת כי פסק הדין ניתן לפי הסכמת הצדדים על דרך הפשרה, ועל כן לא ניתן להסתמך עליו כבסיס לפסיקה כאן.

78. הסיכום הינו כי אני דוחה את התביעה להצהיר כי התובעים הינם בעלי הדירה, וקובעת כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובחוזה המכר הוא הקובע את זכויות הבעלות.

79. אני דוחה את התביעה לדמי שימוש, שאין לה בסיס בהסכמות הצדדים, כפי שקבעתי אותן.

80. התביעה נדחית.

81. התובעים ישלמו לנתבעת, לטובת הלשכה לסיוע משפטי, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

82. פסק הדין ניתן יהיה לפרסום לאחר השמטת פרטים מזהים ותיקוני הגהה.

המזכירות תדוור את פסק הדין לב"כ הצדדים, ותסגור את התיק שבכותרת .

ניתן היום, כ"ב תמוז תשפ"ד, 28 יולי 2024, בהעדר הצדדים.