הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018

מוצע לתקן את חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969  להלן- חוק המקרקעין , וכן לתקן, בתיקון עקיף, את חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965  להלן - חוק התכנון והבנייה , במטרה לאפשר את הפרדת הבעלות בקרקע ליחידות מרחביות  חלקות תלת־ממדיות  שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות, ולאפשר רישום עסקאות רצוניות ואף הפקעות ביחידות אלה, המתבססות על תכניות מאושרות, ברבדים שונים של הקרקע - תת–הקרקע ומרחב הרום.

 זאת, במטרה לאפשר ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע, רב–שכבתי, בהתאם לתכנון הדינמי הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות; להקל על צורכי הפיתוח, בפרט במקומות שבהם שימושי הקרקע מעורבים, ולהגביר את הסחירות בקרקע.
 התיקון נדרש שכן במצב המשפטי הקיים, אין אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות.

 זאת, נוכח הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, הקובעת כי, ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל חלל הרום שמעליו; וכן נוכח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובעת את עקרון אחידות הקרקע ולפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.
 

נוסף על כך, גם בפן הרישומי, בהיות מרשם המקרקעין דו־ממדי, הוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.
 

מגבלות הדין הקיים מובילות לקשיים משפטיים ומעשיים שונים, אשר הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות על רקע ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים המתפרשים על פני שכבות קרקע שונות  כדוגמת מנהרות תת–קרקעיות לתחבורה או לתשתיות וגשרים עיליים , ובפרט בהינתן העובדה שתכניות לפי חוק התכנון והבנייה כוללות, כדבר שבשגרה, ייעודי קרקע שונים ברבדים השונים של הקרקע.

 לעתים קרובות נושא זה מתחדד, במיוחד במקרים שבהם מדובר באזורים מבונים וצפופים שנדרשים לשטחים לצורכי ציבור ותשתיות, כאשר אין בנמצא קרקע פנויה שיכולה לספק מענה לצרכים אלה.
 מגבלות המצב המשפטי הקיים נדונו גם בע"א 01/119 אקונס נ' מדינת ישראל משנת 2003  ע"א 01/119 אקונס נ' מדינת ישראל  2003 ,  שעסק בפרויקט מנהרות הכרמל.

 על רקע כל אלה, בשנים האחרונות הולך ומתבהר כי קיים צורך חיוני לאפשר חלוקה גמישה יותר של מקרקעין, ובפרט במדינת ישראל אשר נדרשת להתמודד עם משאבי קרקע מוגבלים המובילים ליצירת שימושים מעורבים בשכבות שונות של הקרקע.
 
 הצעת החוק שבנדון מתבססת על עבודה בין–משרדית ענפה שנערכה בשנים קודמות בעקבות החלטות הממשלה, מס' 99/144 ו־00/2216 מהשנים 1999 ו־2000 ,בהתאמה, בנושא ייעול השימוש במשאבי הקרקע.
 מכוח החלטות אלה הוקמה ועדה בין–משרדית, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה דאז, הגב' טנה שפניץ, שנועדה להמליץ לממשלה בדבר הנהגת משטר רב־שכבתי של זכויות בקרקע ולבחון את שינויי החקיקה הנדרשים.
 במסגרת העבודה פעלו במרכז למיפוי ישראל ועדת היגוי בראשות מר יוסף פוראי, וצוות מחקר ופיתוח, שהגיש את המלצותיו בדו"ח מסכם משנת 2004 .
בעקבות הדוח הוקם צוות יישום, בראשות הגב' עליזה קן ממשרד המשפטים, שפעל בין השנים 2004-2006 .
עיקרי הצעת החוק מתבססים על ההמלצות שגיבשו צוותים אלה.